Erhvervslejelovens § 62 beskytter lejere af erhvervslokaler, når deres virksomheders tilstedeværelse i lokalerne har afgørende betydning og værdi for lejers fortsatte drift af sin virksomhed. Loven spiller en central rolle i at beskytte lejere, hvis virksomheders succes er tæt knyttet til deres fysiske placering. Mens beskyttelsen kan forhindre, at udlejere uretmæssigt overtager værdien af lejernes opbyggede kundekreds, er det også vigtigt at sikre, at udlejere kan råde over deres ejendom, når det er nødvendigt og rimeligt.
Betydningen af stedlig forbliven
For at en lejer kan opnå erhvervsbeskyttelse, skal det være klart, at virksomhedens fortsatte tilstedeværelse på den specifikke adresse er af væsentlig betydning, herunder hvis kundekredsen er tæt knyttet til lokalområdet, eller at placeringen er afgørende for virksomhedens tiltrækningskraft. En café, der har opbygget et solidt lokalt klientel, er eksempelvis i en anden situation end en webshop, der opererer uafhængigt af fysisk beliggenhed.
Når det kommer til opsigelse af lejemål, kræver § 62 en rimelighedsvurdering, der tager hensyn til både lejerens og udlejerens situation. Hvis lejer har investeret i lokalerne eller har været der i mange år, vejer dette i vurderingen. På den anden side kan udlejer have legitime grunde til op-
sigelsen, såsom at udlejer selv ønsker at benytte lokalerne til udlejers egen virksomhed.
Begrænsninger i erhvervsbeskyttelsen
Erhvervsbeskyttelse finder ikke anvendelse i alle situationer. For eksempel hvis virksomheden kan drives lige så godt fra en anden adresse, eller hvis lejemålet er tidsbegrænset med en fast slutdato. I sådanne tilfælde kan lejer sædvanligvis ikke påberåbe sig erhvervsbeskyttelse. Endvidere kan en lejer ikke påberåbe sig erhvervsbeskyttelse, hvis det er klart, at lejer ikke vil lide et væsentligt tab ved at flytte virksomheden til et andet sted. Det betyder, at det ikke alene er virksomhedens art eller ejers personlige præference, der er afgørende, men hvorvidt flytningen realistisk set ville have en skadelig effekt på virksomhedens fortsatte drift.
Tidspunkt for vurdering af, om et lejemål er tidsbegrænset
Lejer og udlejer kan gyldigt aftale at et erhvervslejemåler omfattet af erhvervslejelovens §62 om erhvervsbeskyttelse. Omvendt er aftaler om, at et lejemål ikke er erhvervsbeskyttet ugyldige, eftersom at bestemmelsen er ufravigelig.
Såfremt der ikke foreligger en aftale om erhvervsbeskyttelse, eller i tilfælde af at det er aftalt i lejekontrakten, at et lejemål ikke er erhvervsbeskyttet, skal den eventuelle erhvervsbeskyttelse afgøres på tidspunktet for udlejers opsigelse.
Konsekvenser ved lejers erhvervsbeskyttelse
Såfremt et lejemål er erhvervsbeskyttet, er udlejers mulighed for at opsige lejeaftalen mere begrænset, eftersom udlejer i givet fald alene kan opsige lejer,
1) hvis ejendommen skal nedrives, 2) såfremt udlejer selv skal anvende lejemålet, eller 3) når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magt-
påliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet. Derudover har bestemmelsen om erhvervsbeskyttelse betydning i forbindelse med udregning af lejers erstatning, hvis der sker opsigelse efter lovens § 61.
Endelig har lejers erhvervsbeskyttelse betydning i forbindelse med lejeaftaler, hvor der er ret til vilkårsændringer
efter lovens § 14. Denne bestemmelse kan således ikke gyldigt indgås for erhvervslejemål, hvor lejer er erhvervsbeskyttet.
Det medfører, at lejer skal være opmærksom på, hvordan lejers virksomhed er knyttet til lokalerne og dokumentere dette, hvis lejer vil påberåbe sig beskyttelse. For udlejer betyder det, at man skal være bevidst om de begrænsninger, der kan gælde ved opsigelse af et erhvervsbeskyttet erhvervs-
lejemål og planlægge derefter.
