Energikrise, inflation og rentestigninger er igen blevet en del af hverdagen og skaber usikkerhed blandt aktørerne i ejendomsbranchen og de virksomheder, som normalt yder finansiering til køb og byggeri. Klassiske dyder må kombineres med nytænkning for at få finansieringen i hus.
”Den perfekte storm”
2020’ernes ”perfekte storm” af COVID-19, krigen i Ukraine, høj inflation og strammere pengepolitik har fået både små og store aktører i ejendomsbranchen til at sænke farten eller bremse helt op, når det kommer til investeringer. De stigende renter har medført, at den belåningsgrad, som banker og realkreditinstitutter vil acceptere, i mange tilfælde er blevet nedsat. Det skyldes, at driften i en investeringsejendom efter betaling af renter, afdrag og bidrag skal være positiv ved traditionel fast forrentning og afvikling, før den kan belånes. Og højere renter hæver barren for, hvornår en positiv drift er til stede.
I kulissen spøger samtidig Finanstilsynets planer om indførelse af mindstekrav til egenfinansiering, sikkerhedsmargin ved beregning af driftsresultatet og stop for udviklingsprojekter, der ikke på forhånd er solgt eller udlejet før, at bank- eller realkreditfinansiering kan ydes. Disse momenter kan gøre opnåelse af finansiering udfordrende – men bestemt ikke umulig.
Godt begyndt
Inden overvejelser om finansiering af et konkret køb eller projekt, er et grundigt forarbejde som altid nødvendigt. Dette vil foruden en kommerciel analyse bestå i due diligence af ejendommens juridiske, tekniske og økonomiske forhold. Købers fund kan bruges som valide argumenter for et nedslag i købesummen. Jo mere konkret et fund er beskrevet og kapitaliseret, des bedre. Selvom et nedslag ikke i sig selv udgør finansiering, nedsætter det dog behovet for kapital.
I disse tider fortjener særligt lejekontrakterne opmærksomhed. Hvis lejen kan reguleres med udviklingen i nettoprisindekset, kan dette i nogen grad modvirke de stigende renter og højere afkastkrav. For boliglejemål begrænses dette dog af loftet over indeksregulering på fire procent årligt i 2022 og 2023. Der bør også ses på mulighederne for at regulere lejen til markedsleje eller det lejedes værdi for begge parter. Regulering sker normalt for at sætte lejen op, men i en situation med økonomisk afmatning kan lejer også være berettiget til en lejenedsættelse. I en købsaftale kan det på købersiden være relevant at indføre et finansieringsforbehold. Køber bør allerede have haft seriøse drøftelser med en långiver, men af hensyn til at sikre transaktionen kan det være nødvendigt.
Ryst posen
Det første alternativ til traditionel finansiering er egenfinansiering. Det kan enten ske ved hjælp af egne midler eller ved indskud fra nye eller eksisterende investorer, herunder ved udstedelse af aktier eller anparter. Der kan også indgås strategiske partnerskaber og joint ventures. Fordelen herved er blandt andet, at kapitalen kun skal forrentes ved overskud i driften.
Sælgerpantebrevet, en gammel kending, hvor sælger finansierer en del af købesummen, ses også igen i begrænset omfang anvendt i praksis. Typisk finansieres 10-15 procent med andenprioritets sikkerhed. Sælger bør overveje, om den pågældende likviditet kan undværes over længere tid, og om man kan acceptere risikoen, der er forbundet med långivning til køber. Køber bør fokusere på at sikre uopsigelighedsbestemmelser. Ved byggeprojekter kan det også overvejes at benytte såkaldt forward funding. Her overtager køber typisk fra et tidligt tidspunkt et projektselskab, som sælger skal levere projektet til. Køber finansierer byggeriet under opførelsen i stedet for et byggelån. Derfor bør køber især være opmærksom på allokeringen af projektets udviklingsrisici, og at køber påtager sig risikoen for sælgers likviditet til projektet.
