Ejendomstransaktioner er komplekse, og det kan være omfattende at opfylde alle forpligtelser, når købsaftalen underskrives. En løsning er at forskyde tidspunktet mellem signing og closing og betinge closing af, at en række afgørende forudsætninger for handlen opfyldes.
Betingede handler
Når en transaktion gennemføres som en betinget handel, underskrives en betinget overdragelsesaftale, der indeholder nærmere bestemmelser om, hvornår overdragelsesaftalen får virkning (closing). Betingede handler kan indgås, når parterne ønsker at forpligte sig til at gennemføre transaktionen, men ønsker at forhold afklares eller krav opfyldes, før transaktionen skal få virkning. Betingede handler anvendes såvel ved mindre ejendomshandler mellem private, hvor handlen kan betinges af købers salg af sin egen ejendom, som ved større transaktioner mellem professionelle parter, som f.eks. ved en forward purchase, hvor der underskrives en overdragelsesaftale om et planlagt byggeri, der er betinget af byggeriets opførelse.
Hvad er de typiske closingbetingelser?
Typiske betingelser, der ofte ses i overdragelsesaftaler, kan f.eks. være betingelsen om godkendelse af overdragelsen fra parternes relevante beslutningsorganer og betingelsen om godkendelse fra relevante myndigheder, som eksempelvis konkurrencemyndigheder og SKAT. En køber kan også ønske at indsætte en såkaldt Material Adverse Change-klausul (MAC-klausul), hvor køber betinger sig af at der ikke opstår væsentlige negative forhold mellem signing og closing, der påvirker overdragelsen, ligesom køber kan ønske at betinge handlen af nødvendig finansiering. For disse klausuler bør sælger sikre sig, at klausulerne er kvalificerede på en sådan måde, at køber ikke får en for vid adgang til at komme ud af aftalen.
Overdragelsesaftalen vil derudover også ofte indeholde mere konkrete betingelser, der relaterer sig til forhold opdaget i forbindelse med Due Diligence-processen eller til købers planlagte anvendelse af ejendommen. Hvis transaktionen er et forward purchase, som skal anvendes til udlejning, er det nærliggende, at køber ønsker at betinge handlen af, at byggeriet er færdigopført og har modtaget ibrugtagningstilladelse, ligesom det skal være mangelfrit i en stand, der gør ejendommen klar til udlejning fra closing.
Hvornår kan en betingelse forhindre closing?
Spørgsmålet om, hvorvidt manglende opfyldelse af en betingelse kan forhindre closing afhænger i sidste ende af betingelsens væsentlighed. Så længe begge parter fortsat er interesserede i at transaktionen gennemføres, skaber opfyldelse af betingelser sjældent større problemer, idet parterne ofte vil have mulighed for blot at udskyde closing til betingelsen er opfyldt, ligesom køber kan tilbageholde en del af købesummen til sikkerhed for betingelsens opfyldelse. Det er en anden situation, hvis én af parterne ikke ønsker transaktionen gennemført, eksempelvis grundet manglende likviditet hos køber eller generelle markedsændringer. Særligt MAC-klausuler kan have relevans, når et marked svækkes væsentligt mellem signing og closing, hvilket man f.eks. så under finanskrisen i 2008.
Da væsentlighed altid er en konkret vurdering, kan parterne med fordel allerede ved udarbejdelsen af overdragelsesaftalen tage stilling til, om manglende opfyldelse af de enkelte betingelser kan forhindre closing. Parterne bør desuden generelt gå efter klart formulerede closingbetingelser for at undgå langvarige tvister om aftalens opfyldelse. Herudover bør der fastsættes en såkaldt long stop-dato, hvor betingelserne senest skal være opfyldt. En sådan dato fungerer som en kvalificering af væsentlig forsinkelse og betyder, at overdragelsesaftalen bortfalder ved manglende opfyldelse på den pågældende dato.
