Staten, landmænd og energiproducenter – alle vil de have fat i landbrugsjord for tiden, og det presser priserne op i et niveau, der har fået en fjerde gruppe til at melde sig på banen: Spekulanter. Prisstigningerne kan gøre det nødvendigt at reducere ambitionerne for den grønne trepart.
Der er så dejligt ud på landet, og for tiden ikke blot på grund af den næsten altid smukke sensommer – der sker også noget usædvanligt, der er interessant for økonomer og for folk med interesse i fast ejendom:
Det er nogle af de senere års helt store dagsordner, der flyder sammen og skaber et opadgående pres jordpriserne. Det gælder klimaforandringer, grøn omstilling, havmiljø, fødevarepriserne, krigen i Ukraine og måske endda en snert af eftervirkninger af corona-restriktionerne.
Det var i juni sidste år, at den grønne trepart kom til verden, med dens ambition om at omdanne landbrugsområder svarende til Lollands, Falsters og Bornholms arealer til naturområder. Siden er det gået stærkt, og rundt omkring i landet er indkøbene af landbrugsjord kommet godt i gang.
Nærmer sig rekordpriser
Men det er ikke sikkert, at de kommer i mål, i hvert fald ikke inden for de budgetter, politikerne havde i hovedet for godt et år siden. I det første trekvarte år efter trepart-aftalen steg prisen på landbrugsejendomme nemlig med 6,4 pct., ifølge Danmarks Statistik.
Priserne er nu på det højeste niveau siden finanskrisen. Dengang var det en vild, kortvarig pristop i 2008. Men omvendt er der heller ikke noget, der tyder på, at priserne har toppet i denne omgang.
I sig selv er det ikke overraskende, at priserne stiger, når en meget stor køber – staten, der ovenikøbet har EU-midler i ryggen – melder sig på banen.
”Der kan ikke være tvivl om, at det er så store arealer, man tager ud, at det påvirker udbuddet, altså hvor meget landbrugsjord, der er tilbage til regulær handel,” fastslår Michael Højholdt, landskonsulent indenfor produktionsøkonomi i SEGES Innovation, der er en uafhængig forsknings- og innovationsvirksomhed, der arbejder for en bæredygtig og konkurrencedygtig landbrugs- og fødevareproduktion.
Tiltrækker ejendomsinvestorer
Men statens indtog på markedet påvirker også de andre mulige købere af landbrugsjord, så de måske ønsker at købe endnu mere, end de gjorde i forvejen. Hvortil kommer, at når der er forhøjet usikkerhed om, hvordan priserne vil være i fremtiden, lokker det også spekulanter til.
”Jorden er nu også et investeringsobjekt for nogle, der ikke er landmænd, og den bliver vurderet på et potentielt afkast, frem for hvad en landmand kan tjene på at købe mere jord og udvide besætningen. Der er investorer, der kommer fra f.eks. at have solgt en it-virksomhed eller ejendomsportefølje i København, og nu vil de gerne investere i noget andet. Så forventer de et fornuftigt afkast på det her marked,” siger Michael Højholdt.
Investorerne har grund til dels at tro på højere priser i fremtiden, men måske nok så meget at tro på, at deres risiko er begrænset. For selv om der skulle ske noget, som får staten til at reducere sine ambitioner om udtagning af landbrugsjord, vil der stadig være efterspørgsel efter jorden til produktion af sol- og vindenergi. Det er anlæg, som måske ikke er folkekære, men som teknologisk udvikling gør stadigt mere rentable.
”Der er dog set pludseligt og voldsomt prisfald på landbrugsjord i 2009 efter nogle år med prisstigninger op til finanskrisen, så også markedet for landbrugsjord kan blive overophedet” advarer Michael Højholdt.
Fødevareprisernes betydning
Og så er der selvfølgelig det klassiske formål med at købe landbrugsjord: At drive landbrug.
Som enhver, der har været i supermarked i nyere tid, ved, er fødevarepriserne for tiden høje. Det skyldes en kombination af flere ting, bl.a. krigen mellem Rusland og Ukraine, der begge er store kornproducenter, og tørke i nogle af de amerikanske delstater, hvor man i stor stil opfeder kvæg.
Det er også her, at eftervirkninger efter corona-restriktionerne stadig kan have en betydning. Meget blev vendt op og ned i de to pandemi-år, og det betød større omkostninger for en række erhvervsgrene, herunder fødevareproduktion.
For danske landmænd betyder de høje fødevarepriser gode tider for mælkeproducenterne, og en bedring for svineproducenterne. Det vil alt andet lige motivere dem til at investere i produktionen.
Men animalsk produktion kræver landbrugsjord. Derfor ser man også, at priserne især er sprunget i vejret i de egne, særligt i Jylland, hvor der er stor kvægproduktion.
Bekymrede banker
Ifølge Watch-medier bekymrer det både Danske Bank og Nordea, at landbrugsjord nu bliver handlet til priser, der ikke kan forrentes af produktionen. Der er altså, hvad erfarne ejendomsinvestorer ville betragte som et decideret negativt afkast på landbrugsjord.
Ifølge Michael Højholdt er der dog en mening med galskaben: Det kan meget vel være, at man nogle steder for tiden ikke kan forrente jorden fuldt ud, hvis man måler forrentningen på værdien af de foderafgrøder, man dyrker til husdyrproduktionen. Men landmændene må se bredere på det. For dem kan det være nødvendigt at bære en mindre givtig forretning isoleret set på markdriften, mens overskuddet hentes i stalden.
Det skyldes de såkaldte harmonikrav, der af miljøhensyn forpligter landmænd til at have et areal, der står i et vist forhold til besætningens størrelse. Dette for at husdyrgødningen ikke skal blive spredt i for store koncentrationer og føre til kvælstofudledning i vandet.
Men især for mælkeproducenter er det også vigtigt, at denne jord ligger i nærheden af gården. Kvægfoder som græs og majs er meget vandholdigt, så det bliver dyrt, hvis det skal køres lang vej med traktor og vogn, og det samme gælder den gylle, der skal ud på markerne.
Omvendt lurer der også nogle risici – ikke blot de sædvanlige med, at verdensmarkedspriserne på animalske fødevarer vil falde igen, men også CO2-afgift og andre miljøkrav og en ny regulering af landbrugets næringsstofanvendelse, der er på vej til at blive indfaset i forlængelse af den grønne trepart.
Udbud og efterspørgsel
Uanset hvad: Hvis priserne på landbrugsjord bliver ved med at stige, må en eller flere af aktørerne i markedet – staten, landmænd eller investorer i solcelleanlæg – før eller siden konkludere, at de ikke kan få verden, helt som de helst ville have den.
Det er netop det, der er teknikken i prismekanismer på et hvilket som helst marked: Når efterspørgslen er større end udbuddet, stiger prisen, indtil efterspørgslen falder eller udbuddet stiger. Når det gælder landbrugsjord, kan man ikke bare øge udbuddet. Så eneste mulighed for en korrektion er, at nogle potentielle købere må indse, at de går forgæves.
Det kan også være staten, der i sidste ende må stille sig tilfreds med at udtage et mindre areal, end man havde tænkt sig. Alternativet kan det være, at staten skal bruge flere penge på sagen end planlagt.
Intet problem – endnu
Det er Styrelsen for Grøn Arealomlægning og Vandmiljø (SGAV), der administrerer den del af jordkøbet, der kort fortalt er finansieret af EU-midler. Samme styrelse står for f.eks. forhandlinger med lodsejere i det statsligt finansierede program, der formelt administreres af Naturstyrelsen.
SGAV er ikke meget snakkesalige om perspektiverne i de stigende jordpriser. Styrelsen meddeler dog til EJENDOMME, at priserne indtil videre ikke er kommet op i et niveau, hvor det giver anledning til at ændre planerne.
”Styrelsen vurderer, at der med de nuværende jordpriser fortsat er budget til at realisere projekter ved at opkøbe projektarealer eller udbetale lodsejerkompensation,” lyder kommentaren.
En lignende kommentar har vi fået fra Naturstyrelsen:
”Det er Naturstyrelsens vurdering, at det med de nuværende jordpriser fortsat er økonomisk muligt at gennemføre projekter gennem opkøb af arealer eller ved at yde kompensation til lodsejere, men følger naturligvis udviklingen tæt.”
