Københavns boligpriser kræver mere end byggeri i forstæderne

Hjælper det på Københavns boligpriser, hvis vi bygger mere i forstæderne? Ikke nødvendigvis.

Det er en sejlivet idé, at boligpriserne i København kan bringes ned ved blot at bygge flere boliger uden for byen. Ifølge Jacob Kjær er det dog en forsimplet tilgang. Som ledende partner i Nordanö rådgiver han om investeringer i ejendomme i hele Norden.

“Efterspørgslen mod København er så stærk, at den langt overstiger udbuddet. Hvis vi ikke bygger i hovedstaden, vil priserne stige yderligere, fordi de mest købestærke stadig vil kunne købe sig ind i byen. Det skubber priserne op, og konsekvensen bliver, at færre får adgang,” siger Jacob Kjær.

København er i konstant vækst – og det er ikke kun et spørgsmål om flere mennesker. Det handler også om, hvem det er, der flytter til byen. I dag har omkring halvdelen af voksne i hovedstadsområdet en videregående uddannelse – markant flere end tidligere.

“Det betyder, at flere højtuddannede med stærkere økonomi efterspørger ejerboliger i byen. Det skubber priserne yderligere op. Samtidig lever vi længere, flere bor alene og vi bliver længere i boligerne. Det er med til at øge behovet for flere boliger – også selvom befolkningstallet ikke eksploderer,” forklarer han.

Lyt til Boligkvarteret:

Den forbundne by og dens forstæder

Et centralt synspunkt hos Jacob Kjær er, at man ikke kan adskille byen og dens forstæder, når man taler boligpolitik. København og omegn er én fødekæde, som gensidigt påvirker hinanden.

“Forstæderne modtager mange af de familier, som flytter ud af byen, eksempelvis børnefamilier. Det er en del af dynamikken. Derfor er det vigtigt, at der også bygges i forstæderne – ikke som alternativ til København, men som forlængelse af væksten i byen.”

Derfor er det heller ikke nok at satse ensidigt på nybyggeri i eksempelvis Køge, Roskilde eller Ballerup. Der skal bygges i København selv. Det kræver både langsigtet planlægning og politisk mod.

“Vi skal ikke kun tale om, at vi mangler boliger. Vi skal tale om, hvordan vi får bygget de rigtige boliger. Og hvordan vi understøtter det med infrastruktur – både transport og socialt. Byens skoler, sportsklubber og kulturtilbud har ikke kapacitet til at følge med, medmindre der investeres i udbygning.”

Billigere grunde er ikke løsningen

Flere forslag har været oppe at vende i den politiske debat, herunder at kommunen kunne sælge byggegrunde billigere for at fremme billige boliger. Men det løser ikke problemet, vurderer Jacob Kjær.

“Udviklere vil blot høste en større gevinst, hvis grunden er billigere. Det betyder ikke nødvendigvis, at de endelige boliger bliver solgt billigere. For priserne afhænger af, hvad køberne er villige til at betale – og den værdi, som boligen har i markedet,” siger han.

Han ser også en utilsigtet effekt af det politiske krav om 25 procent almene boliger i nybyggerier i København.

“Det er et prisværdigt mål, men udfordringen er, at almene boliger ikke bliver bygget, fordi rammebeløbet ikke matcher byggeomkostningerne. Dermed står byggegrunde i store udviklingsområder tomme, og vi får ikke bygget hverken ejer- eller lejeboliger. Det presser i sidste ende priserne op på det samlede marked.”

Nye ejerboliger er på vej – og det mærkes

Mens investorer tidligere kastede sig over udlejningsejendomme som et sikkert alternativ til obligationer, er tendensen nu vendt.

“Der ses en tendens til, at flere lejeboliger sælges eller konverteres til ejerboliger, blandt andet fordi renteændringer påvirker investorers incitament. Tendensen ses i markedet, men der findes endnu ikke fyldestgørende dansk statistik på området. Og det betyder, at ejerboligmarkedet igen vinder terræn – både fordi der sælges konverterede lejeboliger, og fordi der bygges flere ejerboliger i nye byudviklingsområder.”

Langsigtet planlægning frem for brandslukning

Når Jacob Kjær skal pege på den vigtigste opgave for politikere og beslutningstagere, er der ingen tvivl.

“De skal ikke kigge bagud og forsøge at lappe fortidens mangler. De skal forstå de tendenser, der kommer. Vi kan ikke bygge os ud af det hele med hurtige løsninger. Vi skal forstå, hvad fremtidens demografi og boligbehov kræver. Og så skal vi bygge flere små boliger, understøtte fællesskaber og skabe noget, der harmonerer bedre med befolkningens udvikling.”

Han mener, at København som by står stærkt sammenlignet med andre europæiske hovedstæder. Både fordi vi har formået at skabe et relativt velfungerende boligmarked – og fordi gevinster fra grundsalg er blevet investeret tilbage i infrastruktur.

“Modellen fortjener at blive værnet om. Vi har en struktur, der faktisk skaber social værdi. Men den skal hele tiden justeres, hvis vi vil have en by, hvor både singler, familier og seniorer kan finde et sted at bo.”

Vil du vide mere om emnet, kan du høre mere i Juni måneds udgave af podcasten “Boligkvarteret”.