De europæiske ejendomsinvestorer ser igen lysere på fremtiden, viser en årlig rapport fra PwC og Urban Land Institute. Optimismen giver mere albuerum for middelstore metropoler som København, hvor stabilitet og udsigter til pæn vækst er de bedste salgsargumenter.
F esten på det københavnske ejendomsmarked sluttede brat for tre år siden, da renterne skød i vejret. Det var især udenlandske investorer, der gik hjem, og de er ikke kommet tilbage siden, viser tal fra datasamarbejdet mellem syv af de store erhvervsmæglere.
De højere renter gjorde det helt generelt mindre attraktivt at sætte penge i ejendomme, i forhold til obligationer, og i København, hvor der aldrig opstod panik-udsalg, og priserne kun tilpassede sig langsomt, var der end ikke nogen gode handler at hente for de risikovillige investorer fra den store verden.
Alligevel er København krøbet to pladser op, til nummer 16, på årets rangliste over europæiske byer i rapporten Emerging Trends in Real Estate Europe fra PwC og Urban Land Institute. Rapporten blev udgivet i slutningen af november.
Tryghed ved stabilitet
Emerging Trends-rapporten er baseret på en undersøgelse blandt 1143 professionelle på de europæiske ejendomsmarkeder. De har gennem nogle år været meget fokuserede på største byer med de mest likvide markeder – især London og Paris.
Nu synes de at være lidt mere åbne for at se på mellemstore metropoler. Det er den bevægelse, København er en del af. Andre metropoler, der også bliver ratet lidt bedre i år end sidste år, er f.eks. Frankfurt, Wien, Warszawa, Luxembourg, Prag, Stockholm, Oslo og Helsinki.
Det er ikke sådan, at de største byer pludselig er blevet upopulære, betoner Søren Thorvaldsen Svane Keller, industrileder for fast ejendom og partner i PwC, i en kommentar. Investorerne er bare igen begyndt at se på de fordele, som de mellemstore byer hver især har.
“Selvom værdiansættelserne i større markeder som London og Paris bevæger sig hurtigere og umiddelbart synes mere volatile, betragtes investeringer her generelt som mere sikre. På den anden side finder investorer i byer med relativt mindre udsving, som f.eks. København, tryghed i denne stabilitet,” udtaler Søren Thorvaldsen Svane Keller.
Enden på nedturen
Han kalder den situation, som europæiske investorer står i, kompleks – og det er ikke nogen overdrivelse.
For at starte med den lyse side: Der er meget positive målinger for erhvervstilliden. Et stort flertal tror, den vil stige i 2025, og de tror også på stigende indtjening og på, at der skal ansættes flere medarbejdere.
Det kan oversættes til, at der en forventning om, at nedturen på ejendomsmarkedet er slut, og det nu igen går mod bedre tider.
Selvfølgelig er der bekymringer – også store bekymringer. Men det er der altid. F.eks. opleves de geopolitiske bekymringer måske nok som store lige nu, men det er efterhånden lang tid siden, vi har været rigtigt trygge ved verdens udvikling.
Noget tilsvarende kan man sige om økonomiske konjunkturer. I nogle europæiske lande er der svag eller decideret negativ vækst, og der er en bekymring for, om det skal blive endnu værre. Men den bekymring er på niveau med sidste år, og den er signifikant mindre end for to år siden.
Når det gælder inflation og renteudsving, er bekymringen betydeligt mindre end i de foregående år.
Fokus på regulering
Derimod er der nogle bekymringer, som er voksende. Disse er måske endnu ikke så almindelige i den offentlige samtale, hvor menigmand debatterer på sociale medier, men de er meget nærværende for erhvervsledere, herunder investorer på ejendomsmarkedet.
En af de voksende bekymringer handler om cyber-sikkerhed. I en mere rolig tid handlede det om kriminelle hackere, og det var alvorligt nok. Nu er angreb på it-systemer og -infrastruktur også blevet et aktivt våben i geopolitiske stridigheder.
59 pct. af respondenterne er bekymrede for cyber-sikkerheden, mod 55 pct. sidste år og 48 pct. forrige år. Der er endda 19 pct., som er meget bekymrede.
En anden stor bekymring er øget regulering. Her er 74 pct. bekymrede, hvoraf 30 procentpoint er meget bekymrede. Over-regulering er også et stort tema for den nytiltrådte EU-kommission, der har lovet at gøre noget drastisk ved det.
Hvad det bliver til i praksis, må tiden vise. Der vil være mange forskellige meninger om, hvilken regulering der er relevant for f.eks. den grønne omstilling, og hvad der skal tælles som overflødig over-regulering.
Forskelle i vækstforventninger
Det er i dette miks af tiltagende og aftagende bekymringer, at investorerne skal beslutte, om de vil investere i ejendomme – og i givet fald hvor.
København ligger rigtigt godt til i forhold til i hvert fald en af de store bekymringer: Den, der handler om svigtende økonomisk vækst.
Kigger man på, hvor der forventes den største befolkningstilvækst frem mod 2027, ligger København således på en delt sjetteplads, side om side med Oslo. København går endda for at have en relativt ung befolkning; noget man også godt kan lide, hvis man skal købe ejendomme i en by.
Den forventede befolkningstilvækst i København er 0,9 pct. om året. Kun i et par af de 30 byer på listen – Prag og Athen – forventer man fald i folketallet. Det samlede folketal i Europa er faldende, men storbyerne bliver reddet af, at der stadig er en bevægelse fra land til by.
Befolkningstilvækst giver også økonomisk vækst, og i henseende til forventning om vækst i bnp frem til 2027 ligger København på en femteplads.
”En stor bunke risiko”
En feature, som København også tilbyder, er prisstabilitet. Som nævnt har nogle investorer holdt sig fra Danmark i de senere år, fordi der ikke er blevet sendt billige ejendomme på markedet under indtryk af rentestigningerne.
Men for andre bliver denne ro på markedet anset som en kvalitet. München nævnes som et andet europæisk eksempel på et marked, hvor priserne ikke skøjter op og ned.
I den modsatte ende af stabilitets-skalaen nævnes en anden tysk by, nemlig Frankfurt. Ironisk nok har dette europæiske finanscentrum et tyndt ejendomsmarked, som en developer er citeret for at kalde ”en stor bunke risiko for banker og deres rådgivere.”
Historisk har Frankfurt ikke desto mindre været regnet som et af de store ejendomsmarkeder i Tyskland. Markeder, der hver især overgik, vi hvad vi kendte i Danmark.
Det fortæller noget om udviklingen over de seneste årtier, at selv om det har været et dårligt år for ejendomsmarkedet i København, har omsætningen her stadig været 60 pct. højere end i Frankfurt. De to metropoler er i grove træk lige store.
