Næste år udløber karensperioden for de første ejendomme, der blev omfattet af det såkaldte ”Blackstone-indgreb”. Men hvad betyder det for udlejere og lejere? Hvilke muligheder har udlejere for at forhøje huslejen trods karensperioden? I denne artikel kan du læse om de muligheder, der eksisterer, og hvordan det kan påvirke dig.
Hvad er karensperioden?
Karensperioden blev introduceret i 2020 som en del af det såkaldte ”Blackstone-indgreb”. Lovændringen havde til hensigt at beskytte lejere mod betydelige huslejestigninger og skabe mere stabile og forudsigelige boligforhold. Lovindgrebet skulle således forhindre nye ejere af en boligudlejningsejendom i at foretage omfattende modernisering og derefter forhøje huslejen markant umiddelbart efter ejendomsovertagelsen.
Karensperioden indebærer, at en ny ejer af en boligudlejningsejendom ikke kan anvende reglerne i lejelovens § 19, stk. 2 – om gennemgribende moderniseringer af lejemålene – og på det grundlag hæve huslejen de første fem år af ejerperioden, idet ejendommen anses for at være i ”karantæne” de første fem år.
Ejere, der har købt en ejendom umiddelbart efter lovændringens ikrafttræden, kan formentlig allerede nu begynde at overveje, om der kan gennemføres gennemgribende moderniseringer, når den 5-årige periode udløber, hvilket igen indebærer, at lejen kan forhøjes ved genudlejning. Muligheden foreligger alene i forbindelse med genudlejning og et ønske om at gennemføre en gennemgribende modernisering, og er derfor ikke en gyldig grund til at opsige en lejer. Trods udløb af den 5-årige karensperiode, for de ejere som har erhvervet ejendomme kort tid efter ”Blackstone-indgrebet”, vil det ikke være muligt at gennemføre gennemgribende forbedringer før lejer er fraflyttet og vel at bemærke, kun under forudsætning af, at de øvrige krav for ”gennemgribende moderniseringer” er opfyldt.
Udlejers muligheder for lejeforhøjelse under karensperioden
Selvom karensperioden sætter begrænsninger for moderniseringer og huslejestigninger, har udlejer stadig flere muligheder for at regulere huslejen. Som udlejer kan det være relevant at kende til de mekanismer for lejeforhøjelse, som loven tillader, selvom lejemålet ikke er opsagt, og karensperioden stadig gælder.
- Lejeforhøjelse ved omkostningsbestemt leje
Hovedreglen for lejefastsættelse i regulerede kommuner – de fleste større kommuner – er omkostningsbestemt leje. I lejemål med omkostningsbestemt leje kan udlejer forhøje lejen, hvis driftsomkostningerne på ejendommen er steget. Dette kan dække alt fra ejendomsskatter til vedligeholdelse og forsikringer. Udlejer skal dog være i stand til at dokumentere disse øgede omkostninger og give lejerne korrekt varsel. - Forhøjelse ved forbedringer
En anden mulighed er lejeforhøjelse som følge af forbedringer. Hvis udlejeren eksempelvis installerer nye køkkener, badeværelser eller energibesparende løsninger som isolering, kan lejen forhøjes som kompensation for disse forbedringer. Denne form for lejeforhøjelse skal dog være rimelig og stå i forhold til den forbedrede værdi af lejemålet. - Lejeforhøjelse via nettoprisindeks
Udlejer kan, hvis det er aftalt i lejekontrakten, regulere lejen årligt efter udviklingen i nettoprisindekset. Dette indeks måler inflation og giver en direkte måde at regulere huslejen på uden, at der skal foretages forbedringer på ejendommen. - Forhøjelse til det lejedes værdi
For lejemål, hvor lejen ikke er fastsat som omkostningsbestemt leje, har udlejere mulighed for at justere lejen til det lejedes værdi, hvis den nuværende leje er væsentligt lavere end det lejedes værdi for sammenlignelige lejemål i samme område. Denne metode kræver dog, at udlejer kan dokumentere lejen for sammenlignelige lejemål, og der gælder, at lejer har ret til at klage til Huslejenævnet, såfremt forhøjelsen virker urimelig.
Konklusion
Udløb af karensperioden giver muligheder for visse udlejere, der har købt ejendommen efter 2020. Trods den 5- årige karensperiode, har udlejer stadig flere muligheder for at regulere lejen gennem gældende regler. Mulighederne afhænger af de specifikke forhold omkring ejendommen og lejemålet – men kan blandt andet ske ved forbedringer, omkostningsbestemt leje og lejeregulering via nettoprisindekset.
