Årets sidste måned er næsten altid den største på ejendomsmarkedet, men i 2024 var slutspurten særligt stærk, så året som helhed endte med en lille pil opad i forhold til 2023. Det var især handler, hvor udenlandske investorer erhvervede danske boligudlejningsejendomme, der blev lukket lige inden årsskiftet.
E t ejendomsmarked skød op af den frosne jord i december. Med en omsætning på 11,4 mia. kr. landede omsætningen for hele 2024 på 51,1 mia. kr., hvilket var 7 mia. kr. mere end året før. Det viser tal fra Erhvervsmæglernes Branchedata.
Det er normalt, at slutningen på året er travl for mæglere og investorer, men i 2024 var det altså mere end en femtedel af årets omsætning, der blev klappet af lige inden lukketid i årets sidste måned.
Det var især udenlandske investorer, der ellers havde holdt sig på sidelinjen, som endte med at slå til alligevel. Fra januar til november var der udenlandsk kapital bag 36 pct. af omsætningen. I december var tallet 49 pct.
Ifølge Carsten Gørtz Petersen, CEO for Colliers, er den lille fremgang fra 2023 til 2024 udtryk for en reel forbedring af markedet – det er ikke kun noget, man håber og tror snart vil komme.
”Vi (ser) nu på, at markedet indenfor 12 måneder igen bliver interessant for begge sider af aftalebordet. Derfor vil dem, der handler nu, og dem, der tør se fremad og omfavne de nuværende betingelser, stå stærkere i 2025. Særligt investorer, der vælger at fokusere på boligsegmentet i hovedstaden, har udsigt til gode handler med betydelige lejestigninger,” skriver Carsten Gørtz Petersen i en kommentar.
Højere huslejer, højere inflation
Med det sidste hentyder han til, at det nu begynder at have effekt, at byggeaktiviteten bremsede op i 2022. Da folketallet i hovedstaden er blevet ved med at stige, er der så meget mere rift om de eksisterende boliger, hvilket presser huslejerne op. Det er naturligvis umiddelbart godt for udlejerne.
På det længere sigte er højere huslejer dog også med til at presse inflationen, og dermed renterne, op, hvilket omvendt er negativt for prissætningen af ejendomme.
Også andre ting gør, at glæden over ny fremgang i ejendomsmarkedet, efter et styrtdyk i omsætningen siden superåret 2021, er noget forbeholden. For det første betyder inflation, at man skal trække nogle procent af omsætningen i 2024 for at få en værdi, der reelt er sammenligneligt med omsætningen i 2023. Efter dette er gjort, er fremgangen endnu mindre.
For det andet skal man stadig næsten tilbage til dengang, hvor finanskrisen endnu var på dagsordenen, for at finde lige så lav omsætning som nu. Dette er specielt udpræget, hvis man korrigerer for, at industri- og logistikejendomme i dag står for en fjerdedel af omsætningen.
Nye behov
Der blev naturligvis også handlet industri- og logistikejendomme dengang, men det var langt færre. I vidt omfang handler nutidens store lagerhaller om et helt nyt behov, der er kommet til.
Omvendt kan man naturligvis sige, at fremgangen for logistik, i hvert fald et stykke hen ad vejen, hænger sammen med tilbagegangen inden for butiksejendomme. Dette var i gamle dage en stor kategori, men den har været presset af nethandlen, og dette pres fortsatte i 2024, hvor kategorien kun udgjorde 9 pct. af den samlede omsætning, mod 13 pct. året før.
Mest uforbeholdent positivt er det, at det især var den store kategori af boligudlejningsejendomme, der kom stærkt igen i december. Det er især for disse ejendomme, at renten har betydning for prissætningen.
”Efter hektiske år med stigende renter, usikkerhed og en brat opbremsning i ejendomsmarkedet, peger rentes pil tydeligt nedad. Mange investorer har en 5-7-årig investeringshorisont. For dem er det vigtigt, at den femårige obligationsrente nu overordnet har retning mod 2 pct. De investorer, der udnytter den faldende rente, kan se frem til stigende afkast drevet både af lejestigninger og værdistigninger, når renten falder,” skriver Carsten Gørtz Petersen.
