Der er stor usikkerhed på ejendomsmarkedet for tiden. Prisfald frygtes, og få investorer tør slå til og købe ejendomme lige nu. Men dem, der gør, betaler stort set det samme som før, lyder meldingen fra Realkredit Danmark.
Der er en vaskeægte cliffhanger på det danske ejendomsmarked lige nu: Står man foran et betydeligt dyk i priserne? Som bekendt er både aktier og obligationer gået meget ned her i 2022. Det samme er i hvert fald nogle ejedomssegmenter ude i Europa. Det hele peger på, at også priserne på danske ejendomme skal ned på et eller andet tidspunkt. Men hvornår det sker, er svært at vide, fordi der er meget få handler i det hele taget. Ifølge Realkredit Danmarks temperaturmåling på ejendomsmarkedet for tredje kvartal, der blev offentliggjort tirsdag, må branchen imidlertid leve med spændingen fra klippeafsatsen en tid endnu: Realkreditinstituttet finder, at nok er der få handler, men af dem, der har været, kan man ikke se noget prisfald.
”Selvom transaktionsvolumen og den økonomiske aktivitet bremsede op i 3. kvartal, så har vi (endnu) ikke set et opadgående pres på afkastkravet. For retail- og bolig-ejendomme er faldet i afkastkravet begyndt at flade ud og for kontorejendomme er afkastkravet fortsat med at sive nedad,” hedder det i temperaturmålingen.
Bedre dækning for udlån
På kontor og retail er signalet siden sidste kvartal faldet fra ”positiv” til henholdsvis ”svagt positiv” og ”neutral”. For boligejendomme er der faktisk en lille fremgang; fra ”neutral” til ”svagt positiv”. Alt over neutral betyder, at afkastkravene falder, og dermed at priserne alt andet lige stiger. Signalerne bringer lys over en interessant detalje i det nylige kvartalsregnskab fra Danske Bank, der ejer realkreditinstituttet.
Soliditeten i udlånet fra Realkredit Danmark har således været i klar fremgang over de seneste år. Det gælder for udlånet til ejerboliger, men det gælder også for udlånet til erhvervsejendomme. Soliditeten udtrykkes gennem nøgletallet loan to value (LTV), som helt simpelt angiver udlånsmassens størrelse i forhold til værdien af de bagvedliggende ejendomme. På erhvervsejendomme var LTV for to år siden omkring 60 pct., men den er i seneste kvartal nede på 48 pct. En tilsvarende udvikling har man set hos konkurrenterne i Nykredit.
Gang i konverteringerne
I 2022 er der en teknikalitet, der umiddelbart forklarer udviklingen: Renten er steget, og mange har benyttet lejligheden til at konvertere lånene. Herved står de tilbage med nominelt lavere lån, som de til gengæld skal betale højere renter af. På papiret er det godt for realkreditinstituttet, hvis udlånsportefølje nu er bedre dækket ind af pantet. Men hvis også ejendommene falder i værdi, hvilket vil være en logisk reaktion på højere renter, er man lige vidt. Bjarne Jørgensen, vicedirektør i Realkredit Danmark, konstaterer, at det er godt spørgsmål, om dette fald i ejendomsværdierne så også vil indtræffe.
”Vi skal værdiansætte ejendommene efter markedsudviklingen, og der er ikke sket så meget på afkastkravet endnu. Men der er altså heller ikke så mange handler, så der er ikke så mange pejlemærker at kigge efter,” siger Bjarne Jørgensen.
Han uddyber, at den lavere LTV ikke får RD til at være mere rundhåndet i kreditpolitikken.
”Det er ikke en driver for merudlån. Om LTV er større eller mindre, ændrer ikke på vores råderum, og vi har stadig den samme appetit på at finansiere ejendomme;” siger Bjarne Jørgensen.
