Den 30. januar 2020 indgik regeringen (Socialdemokratiet), Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet en aftale om at forsøge at begrænse særligt udenlandske investorers opkøb af store boligudlejningsejendomme især i Københavnsområdet. Aftalen, der blev kaldt ”Initiativer mod kortsigtede investeringer i private udlejningsboliger”, udmøntede sig i et lovforslag, der blev vedtaget i folketinget den 4. juni 2020, og den 1. juli 2020 trådte de nye regler i bl.a. boligreguleringsloven så i kraft. Særligt muligheden for at anvende boligreguleringslovens § 5, stk. 2 – den såkaldte moderniseringsparagraf – blev strammet.
De nye regler og udfordringerne med disse
Indledningsvis skal nævnes den ændring af loven, der er mest indgribende i forhold til anvendelsen af boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Ændringen findes i boligreguleringslovens § 5, stk. 5 og blev indsat som en ny bestemmelse, der indeholder reglen om karens.
Nærmere bestemt, at der ved kontrolskifte indtræder en karensperiode på fem år. Kontrolskifte kan opstå f.eks. ved overdragelse i form af generationsskifte.
Reglen indebærer, at lejen i de lejemål, der i løbet af karensperioden gennemgribende moderniseres og førstegangsudlejes, ikke kan fastsættes og lejes ud efter det lejedes værdi, jf. § 5, stk. 2. Først når karensperioden på de fem år er udløbet, er det muligt at leje de gennemgribende moderniserede lejemål ud til det lejedes værdi. Udlejer kan dog sagtens foretage § 5, stk. 2-moderniseringer i karensperioden, men altså kun opkræve omkostningsbestemt leje med forbedringstillæg, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1.
Der findes dog en række undtagelser til karensreglen, herunder det grønne incitament, hvor udlejer ved at foretage energiforbedringer, der medfører at ejendommens energimærke hæves tre niveauer over den placering, der var gældende den 1. juli 2020 eller ved at foretage energiforbedringer for minimum 3.000 kr. pr. m2, helt kommer ud af reglerne om karens, således at boligreguleringslovens § 5, stk. 5, ikke finder anvendelse på ejendommen.
Der blev endvidere indført et nyt gyldighedskrav i boligreguleringslovens § 5, stk. 3 om, at huslejenævnet skal foretage besigtigelse af lejemålet, før udlejer påbegynder moderniseringsarbejder efter § 5, stk. 2. Formålet med besigtigelsen er, at huslejenævnet skal konstatere, hvorvidt lejemålet på besigtigelsestidspunktet har en stand, der muliggør, at der kan laves en gennemgribende modernisering af lejemålet. Besigtigelseskravet gælder for samtlige gennemgribende moderniseringer, der påbegyndtes den 1. juli 2020 eller derefter.
Det nye gyldighedskrav om huslejenævnets forudgående besigtigelse har givet travlhed hos særligt de Københavnske huslejenævn – så travlt, at de har svært ved at overholde de lovbestemte frister. Mange udlejere oplevede i efteråret udfordringer med tomgang, fordi de ikke kunne påbegynde planlagte moderniseringsarbejder efter § 5, stk. 2, idet både huslejenævnets besigtigelse af lejemålet, men også selve afgørelsen om, hvorvidt lejemålet havde potentiale for en gennemgribende modernisering, lod vente på sig. Hos de Københavnske huslejenævn, der hidtil har bestået af fem huslejenævn, blev der per 1. januar 2021 oprettet et sjette nævn, der skal bidrage til at få nedbragt de lange sagsbehandlingstider. Et positivt element er dog, at langt størstedelen af besigtigelsessagerne godkendes.
Også kravene til ejendommens energimærke er blevet strammet i boligreguleringslovens § 5, stk. 4, og fra at skulle have et energimærke på minimum D, skal ejendommen nu på udlejningstidspunktet have opnået minimum C på energimærkeskalaen for at kunne lejes ud efter § 5, stk. 2. Som et alternativ, der nok særligt henvender sig til den ældre ejendomsmasse, der kan have svært ved at opfylde kravet om et energimærke på minimum C, kan udlejer ved at foretage energiforbedringer, der løfter ejendommens energimærke to niveauer over den placering, der var gældende den 1. juli 2020, alligevel få adgang til at anvende moderniseringsreglen i § 5, stk. 2.
Et eksempel på et sådant løft er at hæve et energimærke fra F til D.
For at sænke udviklingen i lejeniveauerne i § 5, stk. 2-lejemålene er ordlyden i § 5, stk. 2, 1. pkt. ændret, og ordet ”væsentligt” er fjernet. Ændringen betyder, at hvor lejen tidligere kunne fastsættes med en margin på ca. 10 % på grund af væsentligheden, skal lejen nu fastsættes præcis til det lejedes værdi. Med andre ord er elastikken nu væk, hvilket giver udlejer endnu en udfordring, idet det kan være svært at fastsætte den korrekte leje ned på kronen.
Med henblik på at sikre, at domstolene tillægger det vægt, når lejen i et sammenligningslejemål har været genstand for særskilt prøvelse, blev indsat et nyt stk. 3 i lejelovens § 47. Den nye bestemmelse giver dog den udfordring, at boligretten i en sag om lejens størrelse skal lade de prøvede sammenligningslejemål vægte højere end de sammenligningslejemål, der ikke er prøvet.
Problematikken opstår når de prøvede sammenligningslejemål kun har været genstand for særskilt prøvelse i enten huslejenævnet eller Ankenævnet, idet nævnenes afgørelser er truffet uden brug af konkrete sammenligningslejemål, der ellers er essensen i det lejedes værdi.
Hvad er status så?
Der er ingen tvivl om, at der med ændringen af reglerne fulgte en betydelig usikkerhed blandt investorerne. Ville lovgiver helt fjerne moderniseringsparagraffen? Og ville det medføre, at prisen på de berørte boligudlejningsejendomme ville falde? Ingen af delene har dog været tilfældet.
Efter 10 måneder med de nye regler står det til gengæld klart, at processen for at gennemføre en gennemgribende modernisering efter § 5, stk. 2, er blevet væsentlig mere kompliceret. Der er sket en stramning af de eksisterende regler, men også en forøgelse af de i forvejen mange gyldighedskrav, der skal være opfyldt for, at det er muligt at leje ud efter § 5, stk. 2.
Udlejerne oplever altså en del udfordringer med de nye regler, både i form af at være låst de første fem år efter et kontrolskifte, men også i form af regler, der i virkelighedens verden kan være svære at opfylde.
Huslejenævnene har også i den grad kunne mærke lovændringer. En betydelig stigning i antallet af sager som følge af det nye besigtigelseskrav har betydet, at de har haft svært ved at følge med. Der er dog ingen tvivl om, at Covid-19 heller ikke gjorde det lettere for afviklingen af sager hos nævnene.
Det fremgår dog af den politiske boligaftale af 30. januar 2020, er der enighed om at aftalepartierne selv vil følge udviklingen på det private udlejningsområde og en gang årligt gøre status og vurdere effekten af de lovændringer, der trådte i kraft den 1. juli 2020. På baggrund af en samlet vurdering vil behovet for eventuelle ændringer eller yderligere initiativer blive drøftet i 2022.
Er priserne på boligudlejningsejendommene blevet påvirket i negativ retning?
Kort sagt er svaret nej og begrundelsen herfor er, at bankernes negative renter fortsat er medvirkende til, at flere og flere ønsker at investere i fast ejendom med stor sikkerhed, og her er boligudlejningsejendomme et rigtig godt bud.
