Lovgrundlaget om lejefastsættelse og -regulering er komplekst. En af faldgruberne, som udlejer skal have for øje, er reglerne om såkaldte ”småhusejendomme”. Huslejeregulering i småhusejendomme følger særlige regler, hvor lejen fastsættes ved at sammenligne med tilsvarende lejemål, der er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje – de såkaldte ”sammenligningslejemål”. Men hvilke sammenligningslejemål kan anvendes, og hvem skal fremskaffe disse? Det ser vi nærmere på i denne klumme.
Reglerne for ”småhus”-ejendomme
Udtrykket ”småhus” dækker over ejendomme i regulerede kommuner, der pr. 1. januar 1995 bestod af seks eller færre beboelseslejligheder. Reglerne gælder også for ejendomme opført senere, hvis de havde seks eller færre beboelseslejligheder på tidspunktet for ibrugtagning.
Lejeforhold i småhuse er omfattet af reglerne om det ”lejedes værdi”, som giver både lejer og udlejer ret til at kræve huslejereguleringer, hvis lejen væsentligt afviger fra den leje, der betales for tilsvarende lejemål i området (de såkaldte ”sammenligningslejemål”), typisk en afvigelse på +/-10-15%.
Hvilke sammenligningslejemål kan anvendes?
Sammenligningslejemålene er centrale i ”småhus”-reglerne. For at kunne anvendes som gyldigt sammenligningsgrundlag skal et lejemål leve op til en række formelle og materielle kriterier.
De materielle kriterier indebærer, at lejemålet skal være ”tilsvarende” i forhold til beliggenhed, størrelse og vedligeholdelsesstand.
De formelle kriterier indebærer, at huslejen skal være fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt husleje, hvor lejen er baseret på ejendommens driftsomkostninger og et nærmere bestemt afkast af ejendommens værdi og, at der efterfølgende er foretaget en lejeregulering efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Lejeniveauet for småhuse vil derfor svare til det niveau, som gælder for sammenlignelige lejemål i ejendomme med omkostningsbestemt leje. Årsagen hertil er, at hensigten med bestemmelserne om ”småhuse” alene var at lette udlejers administrative byrde uden at hæve lejeniveauet.
Bevisførelse ved huslejenævnet og domstolene
Tvister om lejens størrelse skal indbringes for huslejenævnet. Nævnet er bundet af det forvaltningsretlige undersøgelsesprincip og har derfor ansvaret for at tilvejebringe et tilstrækkeligt oplysningsgrundlag, herunder indhente oplysninger om sammenligningslejemål. De fleste huslejenævn har indgående kendskab til lejeniveauet i deres område og vurderer derfor sjældent konkrete sammenligningslejemål.
I de tilfælde, hvor nævnet anser sammenligningslejemålene for ”atypiske” eller slet ikke kan finde anvendelige sammenligningslejemål i området, har huslejenævnet mulighed for at udarbejde et skyggebudget ud fra ejendommens driftsudgifter.
Skyggebudgettet kan anvendes til skønsmæssigt at fastsætte en omkostningsbestemt husleje, hvis der ikke findes nogle sammenligningslejemål.
Modsat huslejenævnet er domstolene ikke bundet af undersøgelsesprincippet, og bevisbyrden påhviler derfor den part, som ønsker huslejeregulering.
Derfor skal vedkommende fremlægge dokumentation for, at den gældende husleje væsentligt afviger fra, hvad der betales for sammenligningslejemål i området.
Udfordringer med sammenligningslejemål og besigtigelse
En hyppig udfordring i småhussager er udfordring med begrænsede antal egnede sammenligningslejemål, især uden for storbyerne. Domstolene håndhæver de formelle krav til sammenligningslejemål langt mere konsekvent end huslejenævnene. Domstolene er derudover tilbageholdende med at inddrage oplysninger om sammenligningslejemål, der ikke er besigtiget. Huslejenævnene inddrager i højere grad sit ”generelle kendskab” til lejeforholdene i området, hvilket sjældent tillægges nogen bevisvægt ved senere domstolsprøvelse.
Sager, som huslejenævnet har afgjort på grundlag af et skyggebudget, omgøres ligeledes ofte. Det skyldes, at parten, der ønsker en huslejeændring, ofte ikke er i stand til at føre et udelukkelsesbevis, der dokumenterer en sådan mangel på sammenligningslejemål.
Selvom en part har fået medhold i huslejenævnet, kan det altså være vanskeligt at løfte bevisbyrden ved domstolene, hvor dokumentation og besigtigelse af sammenligningslejemål spiller en afgørende rolle.
Det er derfor afgørende for udlejer at sætte sig grundigt ind i samtlige kriterier, der knytter sig til sammenligningslejemålene. Uden solid dokumentation for sammenligningslejemålenes anvendelighed risikerer sagen at falde til jorden ved domstolene.
