Realkredit Danmark ser neutrale eller let positive tendenser på alle de tre klassiske segmenter på ejendomsmarkedet. Der er risici, men også muligheder. Her og nu vækker det undren, at der i fjerde kvartal har været stille på markederne i de store byer, især i København.
Realkredit Danmark foretager hvert år et stort antal ejendomsvurderinger. Det vil typisk være i forbindelse med ny- eller tillægsbelåning, men der kan også være andre årsager, f.eks. at realkreditinstituttet vil analysere sin kreditrisiko.
Når det gælder boligudlejningsejendomme, handlede ca. en tredjedel af disse vurderinger i 2025 om ejendomme i København eller på Frederiksberg. Men i fjerde kvartal faldt andelen pludselig til blot ca. 12 pct.
Det er Mark Gibson, chefanalytiker i Realkredit Danmark, der har opgjort tallene i forbindelse med realkreditinstituttets temperaturmåling på markedet for investerings- og erhvervsejendomme i fjerde kvartal 2025. Temperaturmålingen blev offentliggjort i går, onsdag.
To typer urbanisering
Mark Gibson har ikke nogen sikker forklaring på, hvad der giver dykket, som man i mindre grad også ser i Aarhus, Odense og Aalborg.
Det kan skyldes, at der af en eller anden grund er færdiggjort færre, nye boliger i de store byer. Omvendt kan det også skyldes, at der er færdiggjort særligt mange boliger i øvrige byer. Væksten her bliver ofte overset, men man taler om to vinkler på urbaniseringen – de store byer vokser, men i resten af landet er der også et stort antal mindre og mellemstore byer, der tiltrækker borgere fra oplandet, hvorfor der er brug for nye boliger.
Endelig kan det ikke udelukkes, at de færre vurderinger i storbyerne afspejler, at transaktionsmarkedet halter lidt for tiden. Som omtalt i sidste udgivelse af EJENDOMME sluttede 2025 overraskende svagt, selv om der kan blive rettet op på dette ved efterkorrektioner, når de sidste data kommer ind, og selv om mæglerne beretter om travlhed.
Neutralt til svagt positivt
Det kan også være, at der viser sig en helt uskyldig forklaring af teknisk karakter, og at tallene hurtigt bliver normale igen.
I en tid med geopolitisk uro er der data, der opfører sig underligt, som man senest har set det med priserne på ædelmetaller, der først steg til rekordhøjder, men som så pludseligt tabte meget af værdistigningen igen i fredags. Trods de dramatisk udseende kurver er den reelle effekt ikke nødvendigvis stor.
Tilsvarende ser Realkredit Danmark heller ikke noget drama på erhvervsejendomsmarkedet. I temperaturmålingen er der neutralt signal for kontor og svagt positive signaler for retail og boligudlejning.
For alle tre segmenter gælder, at de bliver understøttet af, at renterne har stabiliseret sig, og ikke mindst af at beskæftigelsen bliver ved med at stige. Der er skabt 350.000 jobs siden begyndelsen af 2020, og de er i al væsentlighed besat af udlændinge. Om man kan lide det eller ej, så er det i høj grad indvandring, der gør, at dansk økonomi er i god form i disse år.
Muligheder i detailhandel
Den stærke økonomi kommer også ejendomsmarkedet til gode, og her er det nu måske især ejerne af retailejendomme, der står til at profitere af det.
Sektoren har været ramt af velkendte problemer med, at nethandlen tager markedsandele, samtidig med at forbrugerne har været nervøse og sparsommelige i årene efter coronaen. Men faktum er, at husholdningerne samlet set har en solid økonomi, og at detailhandlen igen stiger pænt.
Samtidig er der stadig butiksdød blandt de små detailhandelsvirksomheder. Det er naturligvis hverken godt får dem eller deres udlejere, men det betyder, at der er større markedsandele til de store detailhandelsvirksomheder, som derfor er bedre rustede til at investere og ekspandere.
Antallet af retailvirksomheder med over hundrede ansatte – altså kæderne – har ligget nogenlunde fladt de seneste 20 år, ifølge Realkredit Danmarks opgørelse.
Balance på kontormarkedet
Også kontormarkedet har været i strukturelle omvæltninger de seneste år, her i form af hjemmearbejdet, der for alvor slog igennem som fænomen under coronaen.
Det er dog ikke i sig selv dette forhold, der har trukket ned i kontormarkedet. Det er i stedet, at der gennem nogle år er sendt relativt mange nybyggede kontorkvadratmeter på markedet, i forhold til stigningen i beskæftigelsen. Groft sagt kan man bruge beskæftigelsen som et mål for, hvor meget kontorplads der er behov for.
På de seneste tal har kurverne imidlertid igen mødt hinanden, så væksten i beskæftigelsen og i kontorarealet er stort set den samme.
Dermed bliver tomgangen også holdt i ro, og der er basis for huslejestigninger.
Stort spænd til obligationer
For så vidt angår boligudlejningsejendomme er de understøttet af den boligknaphed, som samfundsmæssigt er et onde. Boligknapheden presser huslejerne opad, og dem, som sælger ejendommene, profiterer samtidig af, at ejendomspriserne også er steget i forhold til indtjeningen på ejendommene. Det måles ved, at købernes afkastkrav falder.
Her er der dog et bekymringspunkt: Mark Gibson hæfter sig ved det såkaldte yield gap – det merafkast, investorer kan få ved at købe en prime boligudlejningsejendom, i forhold til at sætte pengene i statsobligationer. Dette yield gap har i årtier været højere i København end i Stockholm, men de seneste år har det været omvendt.
Dette kan være grunden til, at der stadig er relativt få udenlandske investorer på det danske marked for boligudlejningsejendomme, anfører Mark Gibson. Måske tænker de udenlandske investorer, at priserne på københavnske boligudlejningsejendomme er blevet vel pebrede.
Logistik i balanceret fase
Det fjerde store segment på ejendomsmarkedet er industri og logistik. Dette har Realkredit Danmark ikke med i sin temperaturmåling, men Colliers kom i sidste uge med en opdatering om det.
Colliers anfører, at hvor industri- og logistikmarkedet i 2024 stod for 25 pct. af transaktionerne, faldt denne andel i 2025 til 15 pct. Mæglerfirmaet ser dog ikke som sådan problemer – blot har markedet fundet sit leje efter en hektisk periode, hvor der en overgang var stor mangel på lagerplads.
”2025 markerede et tydeligt skifte for det danske industri- og logistikmarked. Segmentet, der traditionelt er kendetegnet ved stabile lejeniveauer og lav tomgang, har bevæget sig ind i en mere balanceret fase, hvor investoradfærd, transaktionsniveauer og lejemarkedet peger i retning af stabilitet – dog med markante regionale forskelle,” skriver Colliers.
“En andel omkring 15 pct. er et mere retvisende udtryk for industri- og logistiks rolle i det samlede investeringsmarked, hvor segmentet fortsat er det tredjestørste med en volumen på 9,5 mia. kr.,” udtaler Helle Andersen, director og head of Industrial & Logistics hos Colliers København.
