Målt ud fra omsætningen i årets fem første måneder bliver 2025 et helt gennemsnitligt år på ejendomsmarkedet, efter to svage år. Men aktørerne er stadig forsigtige og tager sig god tid til at afslutte handlerne. Der er også nok at sætte sig ind i – aktuelt f.eks. om krigen i Mellemøsten via nogle mellemregninger kan sætte renterne op og priserne på ejendomme ned.
Maj blev endnu en god måned på ejendomsmarkedet, viser en opgørelse fra Erhvervsmæglernes Branchedata. Omsætningen var på ca. 7 mia., og det er det højeste for en enkelt måned i år.
Mere vigtigt: Der begynder at tegne sig et mønster, der er særdeles positivt, og som kan oversættes til, at krisen på ejendomsmarkedet er slut. Efter nogle tunge år, hvor der var langt mellem handlerne, er markedet tilbage på et normalt niveau – og måske endnu mere end det.
I Realkredit Danmark, der som kreditgiver ser både mange af de handler, der er lukket, og dem, som er på vej, bekræfter chefanalytiker Mark Gibson fornemmelsen af, at der igen blæser mildere vinde.
”Transaktionsmarkedet har det fint. Det er alle de gamle slagere – især boligudlejningsejendomme er kommet igen, og udenlandske investorer elsker dem. Det er startet i København og Københavns omegn, og så er det jo normalt sådan, at ringene breder sig i vandet,” siger han.
Tre store handler
Alle analytikere vil advare mod at konkludere for meget på tal for en enkelt måned, fordi det kan være rene tilfældigheder, der afgør, om nogle store handler bliver lukket på den ene eller den anden side af et månedsskifte.
Således stod blot tre handler med boligejendomme for omkring to tredjedele af den samlede omsætning i maj: Lærernes Pensions opkøb af Lindgrens Hus, Greystars erhvervelse af UMEUS-porteføljen og Quantums køb af Teglporten.
Men tallene cementerer den positive udvikling, der har været i de foregående måneder. Mens omsætningen på markedet var lavest, var det især de udenlandske investorer, der holdt på pengene. Indtil nu i år har de imidlertid været tilbage med fuld styrke og står for godt halvdelen af omsætningen.
Ifølge Mark Gibson er det altså især boligejendommene, der interesserer udlændingene, mens de holder sig fra kontor- og butiksejendomme. Men boligejendommene har som segment betragtet således også genfundet sin styrke, efter at der kommer mere ro om renterne.
Lang gennemløbstid
En anden måde at illustrere fremgangen på er ved en simpel analyse: I det to foregående år er det ca. en tredjedel af årets samlede omsætning, der er faldet i månederne fra januar til maj.
I år har omsætningen frem til maj være 26,3 mia. kr., og holder mønstret fra de tidligere år, vil årets samlede omsætning nærme sig 80 mia. kr.
Det svarer ca. til gennemsnittet over de ti seneste år, som Colliers i februar påpegede i sin årlige markedsrapport.
Mæglerfirmaets CEO, Carsten Gørtz Petersen, mener da også, at det er retvisende at tale om, at markedet er normaliseret. Men det er ikke ensbetydende med, at alt er lige som før inflation og rentestigninger satte ind for snart fire år siden.
”Vi ønsker ikke at smide malurt i bægeret. Vi kan bare konstatere, at selv om mængderne er tilbage, så tager transaktionerne længere tid at gennemføre. Før var der gennemsnitligt tre-fire måneders gennemløbstid på sagerne. Nu er det godt seks måneder,” siger han.
Fokus på oliepriser
”Så det hele er blevet mere trægt. Folk er meget opmærksomme på due dilligence-processerne. Men det overordnede budskab om, at vi er et godt sted i transaktionsmarkedet, og at vi er på vej et godt sted hen, det er jeg enig i,” siger Carsten Gørtz Petersen.
Han finder det fornuftigt, at aktørerne tager sig tid til at undersøge sagerne grundigt, før de indgår handlerne. Men han på anfører også, at det kan være en luksus, de snart bliver nødt til at vænne sig af med igen.
”I takt med, at konkurrencen om ejendomme kommer igen, vil det være en parameter, man kommer til at være mere opmærksomme på som byder – at man kan gøre sagerne hurtigere færdigt. Så kan man altid diskutere, hvad ”hurtigt” er. Tre-fire måneder kan være fint, hvis det er en meget stor sag,” siger Carsten Gørtz Petersen.
Han peger dog også på nogle faktorer, der kan sætte en bremse på markedet igen. Lige for tiden kigger man f.eks. på, om krigen i Mellemøsten mere permanent vil sende oliepriserne op, og dermed drive inflation, der igen fører til højere renter.
Konvertering til ejerboliger
Omvendt er der, set fra investorernes side, en del handler, som de oplever som reel omsætning, men som ikke tæller med i statistikkerne for transaktioner. Det er, når ejere af boligejendomme vælger at sælge lejlighederne som ejerlejligheder.
Dette har været en trend de seneste år, i hvert fald i København. Fordelen for sælgerne er, at de kan få gode kvadratemeterpriser, fordi efterspørgslen efter ejerboliger overstiger udbuddet.
Ulempen er, at det tager tid. Ejerne må imødese, at der vil være en årrække, hvor der bliver færre og færre lejemål i den del af ejendommen, de fortsat ejer. Det skal man have finansiel styrke til at stå igennem, for specielt hvis markedet bremser op igen, kan det være svært at sælge sådanne ejendomme, der er under afvikling som udlejningsejendomme.
Udenfor statistikken
Det er uklart, hvor stærk denne trend er; altså hvor mange boliger der hen ad vejen bliver konverteret fra at være lejeboliger til at være ejerboliger. Der er simpelthen ingen, der tæller det.
Men det er en trend, der fortsætter, selv om der igen er købere i markedet til udlejningsmarkedet, og den har endda bredt sig uden for Københavns og Frederiksberg kommuner.
Så sent som mandag oplyste Viga Real Estate således, at man forbereder konvertering til ejerboliger i det ene af de to tårne i Rødovre Port. Viga Real Estate købte denne ejendom så sent som i slutningen af 2024.
Konverteringen indgår i en helhedsplan, hvor man også tænker på værdien af de erhvervslejemål, ejendommen indeholder, oplyste stifter og partner Kristian Vinther i en pressemeddelelse fra EDC Poul Erik Bech, der har fået opgaven med at finde købere til lejlighederne, efterhånden som de nuværende lejere fraflytter.
”Vi har stort fokus på at udleje butikslokalerne til lejere, som skaber synergier og gode tilbud til beboerne. Samtidig har vi opgraderet udearealerne med ny beplantning, aflåste cykelområder og nye cykelstativer. Vi oplever heldigvis god efterspørgsel efter de ledige butikslokaler, der løbende lejes ud, hvilket bekræfter os i, at Rødovre Port er et attraktivt område,” udtalte Kristian Vinther.
