Der vil i år være byggestart på næsten 4000 boliger i København, siger en prognose. Det er flere end de seneste år, men det er langt fra nok i forhold til efterspørgslen. Misforholdet har i stigende grad ubehagelige sideeffekter. F.eks. er det særligt svært for de unge at sikre sig en bolig.
Der er et nærmest historisk op-adgående pres på huslejerne, og på sin vis også på ejerboligmarkedet, i København og nærmeste omegn. Derfor kunne man godt tro, at investorer stod på spring til at sætte nybyggeri i gang så hurtigt som muligt. Det er imidlertid ikke tilfældet, viser tal fra Byggefakta – Powered by Hubexo, som følger byggeaktiviteten tæt.
Ganske vist forventer datavirksomheden, at byggeriet af ca. 3400 nye boliger vil blive sat i gang i det, der i statistiske sammenhænge bliver kaldet ”Byen København”; et område, som foruden Københavns Kommune selv omfatter Frederiksberg, Dragør og Tårnby kommuner. Det er ca. 1500 flere boliger end i 2023, som var det dårligste år i denne omgang.
Men der er endnu et stykke vej op til de ca. 6000 byggerier af nye boliger, der blev sat i gang i de bedste år lige før og lige efter pandemien.
Dårligere end under coronaen
Netop pandemien giver et godt sammenligningsgrundlag for, hvor lavt et boligbyggeri, der er tale om i år, trods fremgangen.
I 2020, hvor mange planer pludseligt blev sat i stå på grund af corona-restriktioner og generel usikkerhed om fremtiden, var der stadig første spadestik på ejendomme, der skulle blive til 3908 boliger. Altså 500 flere end det, Byggefakta – Powered by Hubexo forventer i år.
Den opbremsning, der begyndte i 2022, handlede alt overvejende om højere renter og materialepriser. Siden er der kommet mere ro på, så investorerne har større tryghed. Til gengæld er der nu også ting, der afholder dem fra bare at bygge løs, fortæller Rasmus Schulian, senioranalytiker i Byggefakta – Powered by Hubexo.
”Når vi ikke ligger højere nu, handler det måske i virkeligheden ikke så meget om marked og efterspørgsel, men om at de områder, der har fyldt meget, de seneste år – f.eks. Carlsberg Byen, Valby, Sydhavn, Teglholmen og de første dele af Nordhavn – efterhånden er godt udbygget. Derfor er der grænser for, hvor mange steder det er muligt at bygge i hvert fald store boligområder lige nu,” siger Rasmus Schulian.
Kommunen holder tilbage
Han tilføjer, at der er lavet en udviklingsplan fra Københavns Kommune, som lægger op til boligbyggeri i nye områder – foruden næste fase af Nordhavn handler det især områder i Nordvest og på Amager. Men dem, som bestemmer, hvornår det skal være muligt, har ikke ubetinget travlt.
”Ser vi længere ud i horisonten, kommer der nogle flere udbygningsmuligheder. Men der skal laves lokalplaner og så videre, før man kan gå i gang, og fra kommunens og By & Havns side har man valgt at frigive arealerne i det tempo, man nu gør,” siger Rasmus Schulian.
Som tidligere beskrevet her i Berlingske giver den lave byggeaktivitet i København og nærmeste omegn anledning til boligbyggeri lidt længere ude, særligt på Vestegnen. Ser man på hele Region Hovedstaden, er der faktisk en anelse flere boliger pr. indbygger, end der var for ti år siden, viser en beregning på tal fra Danmarks Statistik. Det er altså trods alt ikke sådan, at egentlig bolignød truer. Men det er nu engang efterspurgt at bo nær selve København, og det forhold, at udbuddet ikke følger med, sætter en række ting i gang og giver nogle effekter, som ikke altid er hensigtsmæssige.
Svært for de unge
En af disse effekter er, at det især er de unge, som boligmanglen går ud over. Det er dem, der må finde andre steder at bo. Det er en dårlig nyhed for dem selv, men på langt sigt betyder det også mindre dynamik centralt i hovedstaden.
De unge oplever måske trængslerne mest tydeligt på ejerboligmarkedet. Priserne er høje, og de unge har typisk ringe opsparing.
De har også sværere ved at få lån, både realkreditlån og banklån til udbetalingen, fordi de er lavere lønnet. Finanstilsynet har pålagt banker og realkreditinstitutter at lægge et loft over lånemulighederne, beregnet ud fra låntagernes løn.
En ide, som bl.a. har cirkuleret på Christiansborg, går ud på at give de unge mulighed for at bruge pensionsopsparing til udbetaling på en ejerbolig. Men den mulighed afviste Nationalbanken i en analyse i februar.
Ifølge banken vil sådan en mulighed blot få boligpriserne til at stige yderligere, og de unge vil stadigvæk trække det korteste strå i konkurrencen med ældre boligsøgende.
Fordele ved gamle lejekontrakter
På lejeboligmarkedet ser det umiddelbart nemmere ud for det unge. Men selv hvis de lejer sig ind i en af de mange lejeboliger, der er opført de seneste årtier, vil de komme til at betale en merregning.
I de nyere ejendomme, opført efter 1992, bliver huslejen fastsat på markedsvilkår, men på den måde, at når lejekontrakten først er underskrevet, kan huslejen som hovedregel kun hæves ved at korrigere for inflationen.
Det er altså kun ved nyudlejninger, at man ser på markedspriser. Derfor er det fordelagtigt for dem, der har underskrevet en lejekontrakt for 5, 10 eller 20 år siden. De betaler i dag en lav husleje, relativt til dem, der først nu skal ud og finde en bolig.
EU fokuserer på turister
Udviklingen med mangel på boliger, og deraf følgende højere boligpriser, gælder ikke kun København. Den går igen i storbyer over i hvert fald det meste af den vestlige verden. Problemet er således også på radaren i EU, hvor det er en af den danske boligkommissær Dan Jørgensens opgaver at skaffe flere boliger, som folk har råd til (affordable housing).
Onsdag i næste uge skal der afholdes et ”interparlamentarisk” møde om emnet i Bruxelles. Formanden for Folketingets boligudvalg, socialdemokraten Henrik Møller, er blandt de inviterede.
Men boligsøgende, unge eller ej, skal næppe forvente sig det store. I den ellers udførlige invitation er det generelle problem med lavt niveau af nybyggeri end ikke nævnt. Derimod er nævnt ”masseturismen”, underforstået at boliger bliver udlejet til turister via f.eks. Airbnb. Det var en stor dagsorden før coronaen, men siden har de fleste storbyer fået håndteret problemstillingen. Tilgangen på mødet synes mere at være at begrænse huslejestigninger end at løse det grundlæggende problem: At der simpelthen ikke er de boliger, der bliver efterspurgt.
Umulig bæredygtighed
Et andet tema, som er ældre end den nuværende situation med lav byggeaktivitet, er klimaet. Det er dyrt hele tiden at udvikle nye og mere bæredygtige byggemetoder, og de ekstra omkostninger vil i sidste ende skulle betales af lejerne.
Og det er endda et bedste scenarie. Et bonmot siger, at det mest bæredygtige byggeri er dét, man undlader at opføre. Ud fra en betragtning var der i sidste uge dårlige nyheder i en analyse fra forskere ved Danmark Tekniske Universitet, Aalborg Universitet og Syddansk Universitet.
Forskerne konkluderede, at det under ingen omstændigheder er tilstrækkeligt at bruge mere bæredygtige byggematerialer. Selv hvis halvdelen af byggerierne er i træ og andre biomaterialer, skal fire ud af fem byggerier aflyses, alene for at holde sig inden for det klimamæssige råderum. Reelt er et egentligt byggestop nødvendig, antyder en af forskerne i en artikel på Syddansk Universitets hjemmeside.
Et byggestop vil næppe have politisk opbakning. Men der er altså fortalere for, boligmanglen ikke skal afhjælpes, og at vi i stedet må rykke tættere sammen i de boliger, der allerede findes – eller finde en bolig et helt andet sted end der, hvor vi ønsker at bo.
