Efter nogle år, hvor boligbyggeriet i Københavns Kommune har haltet langt efter stigningen i folketallet, var der i andet kvartal balance i regnskabet. Men det kan dække over en stor efterspørgsel, som man ikke ser, fordi de pågældende for tiden helt må opgive at få en bolig i København. Omvendt er der faktorer, der hurtigt kan få efterspørgslen til at falde.
Gennem nogle år efter rentehoppet og inflationen i 2021-2022 lå boligbyggeriet underdrejet. Det har smidt benzin på et i forvejen varmt boligmarked – umiddelbart til glæde for udlejere, der har kunnet set lav tomgang og stigende huslejeindtægter, men samtidig åbenlyst uholdbart i længden.
Byggeriet er trillet i gang igen, og i andet kvartal blev der isoleret set faktisk sendt en anelse flere nye boliger på markedet i København, end den befolkningsmæssige udvikling gav anledning til.
Det viser en beregning over den såkaldte byggebalance, som Realkredit Danmark har foretaget. I de 12 måneder til og med andet kvartal blev der færdiggjort ca. 260.000 kvm. nye boliger.
Samtidig voksede befolkningstallet med 5700 indbyggere, og under forudsætning af, at hver af dem optager 41 kvm. boligareal, er der næsten 30.000 kvm. til overs til at gøre boligmarkedet lidt mindre ophedet.
Et andet billede i omegnen
I Københavns omegn blev der omvendt, ifølge beregningerne fra Realkredit Danmark, opført 160.000 kvm. for lidt i forhold til en befolkningstilvækst på 9700 personer.
Det er dog ikke nødvendigvis noget problem. I Københavns omegn har man set store boligbyggerier de seneste år, og da boligerne ikke nødvendigvis har beboere fra den første dag, kan byggebalancen svinge en del fra kvartal til kvartal, uden at man skal lægge alt for meget i det.
Billedet kan således være, at boligmarkedet i omegnen i god orden finder sine ben, uden at udlejerne behøver frygte lange perioder med tomgang.
Realkredit Danmark påpeger dog, at der er på langt sigt skal bygges mere for at servicere den forventede befolkningstilvækst. Det påbegyndte byggeri steg lidt i andet kvartal, men det ligger stadig 80 pct. under toppen i 2020-2022, altså lige inden byggeomkostninger og finansieringsrenter fløj i vejret.
Huslejer stikker af
Så langt, så godt. Når der alligevel ikke er fred og ingen fare, er det fordi, at den latente boligmangel kan være meget større, end tallene umiddelbart viser.
I København skyldes den større balance mellem byggeriet og befolkningstilvækst ikke blot, at der er kommet gang i byggeriet, men også at befolkningstilvæksten er faldet. Gennem de seneste år skyldes det især en faldende nettoindvandring, men i seneste kvartal også en lidt større nettofraflytning til resten af Danmark.
Det store spørgsmål er, hvor mange der ville flytte til København, hvis det var muligt for dem at få en bolig her. Mark Gibson, som er chefanalytiker i Realkredit Danmark og har beregnet byggebalancerne, er helt opmærksom på problemstillingen.
”Du kan se, at hvis du kigger på huslejer, så stikker det helt af i København, i forhold til de andre universitetsbyer. Ejerboligmarkedet er det mest pressede, men trykket findes hele vejen rundt. F.eks. er maksimalpriserne så høje, at du stort set ikke kan opføre noget alment,” siger han.
Maksimalprisen er den lovgivningsmæssigt fastsatte pris, man må bygge almene boliger til. Den er det de seneste år sjældent lykkede de almene boligselskaber i København at holde sig under i budgetterne, med det resultat at der er bygget meget få nye almene boliger.
Usunde incitamenter
Omvendt kan det, paradoksalt nok, tænkes, at de vilde boligpriser afholder nogle, som egentligt gerne ville flytte ud af Københavns Kommune, fra at gøre det.
Hvis man ejer en ejerbolig i København, har man over tid indkasseret store værdigevinster, mens man har set boligpriserne stige mere moderat, eller decideret falde, i resten af landet. Selv om der ikke er nogen garanti for, at dette mønster fortsætter, vil mange være tilbøjelige til at holde fast i en bolig, som allerede har givet dem store investeringsgevinster.
Men incitamenterne til at blive boende er endnu mere tydelige for dem, som bor i de nyere, private lejeboliger.
Her giver loven udlejerne ret til at fastsætte huslejen på markedsvilkår. Men det kan kun ske ved nyudlejninger – når først en ny beboer er flyttet ind, kan huslejen kun justeres efter nettoprisindekset.
Det betyder, at en lejer, som har boet i sin lejlighed i f.eks. fem eller ti år, vil opleve, at han/eller hun bor billigt, i forhold til alle dem, der er flyttet ind i ejendommen siden. Især når markedet er så presset, som det er lige nu, vokser huslejegabet mellem nye og gamle lejere.
Mobiliteten er faldende
Når borgere i København således, alene i kraft af deres bolig, har et incitament til at blive boende, hvor de gør, betyder det, at de optager pladsen for andre, der har brug for at flytte ind i byen.
Men i en videre forstand går det ud over hele samfundsøkonomien, at mobiliteten bliver lavere. Og der er en stærk indikation på, at netop dette sker.
Indtil 2020 var der således ca. lige mange, der flyttede ind og ud af Københavns Kommune. Derefter ændrede det sig over kort tid, så der nu er en nettofraflytning på ca. 5000-6000 om året.
Men det skyldes ikke, at der nu er flere, der flytter ud af kommunen end før 2020. Tværtimod er antallet af fraflyttere faldet – antallet af tilflyttere er bare faldet endnu mere.
En omvendt Novo-effekt
En joker i det hele er dog tilflytningen fra udlandet. Den er som nævnt faldet de seneste år, men den er stadig på netto ca. 6000 det seneste år.
I alt er der nu 100.000 udenlandske statsborgere i Københavns Kommune, der har lønindkomst, og det er næsten en fordobling over ti år. 30.000 af dem har opholdstilladelse i kraft af deres job, og det er mere end en fordobling over ti år, viser tal fra Styrelsen for Arbejdsmarked og Rekruttering.
I den sidste grupper findes i høj grad specialister, som de fremgangsrige danske virksomheder har rekrutteret. Hvis fremgangen bliver vendt til tilbagegang, kan også strømmen af udenlandsk arbejdskraft vender, og tage boligmarkedet med sig.
I den henseende er det interessant at se følgevirkningerne af de 5000 stillinger i Danmark, som Novo Nordisk har nedlagt. Novo Nordisk er en af de virksomheder, der har relativt mange udlændinge på lønningslisten, men det vides ikke hvor mange, eller hvor mange af dem der har bolig i Københavns Kommune.
