Regeringens plan om at sætte et loft over huslejestigningerne vil ikke nødvendigvis have nogen stor praktisk betydning på markedet. Men det vil skabe en usikkerhed hos de udenlandske investorer, der over de seneste år har været meget aktive i Danmark, og som ofte har købt ind til høje priser.
Det kan, ud fra en umiddelbar betragtning, være et slag i luften, når regeringen over de kommende to år vil fastlåse huslejestigningerne på højest 4 pct. om året i nyere ejendomme, selv om nettoprisindekset måler inflation på 9 pct. eller mere. Dels går der rygter om, at udlejerne alligevel vil kunne gå højere op end de 4 pct., hvis de kan dokumentere, at deres udgifter også er steget med over 4 pct. Om dette rygte holder, vil måske stå klart, når denne artikel er offentliggjort torsdag.
Men dels kan man heller ikke sige med nogen sikkerhed, at udlejerne i noget væsentligt omfang havde benyttet deres formelle ret til at hæve huslejen med nettoprisindekset. Det kunne komme til at gøre ondt på dem selv, hvis lejerne reagerede ved at opsige lejemålet og f.eks. købe en ejerbolig i stedet.
”Det kan godt være, at man må varsle en huslejestigning på 9 pct. Men man behøver ikke nødvendigvis gøre alt, hvad man må, og det er ikke engang sikkert, at det er det rigtige at gøre ud fra en kommerciel betragtning,” konstaterer Nikolaj Stampe, ejendomschef i pensionskassen PKA, som har investeret i mange af de nyopførte ejendomme, som regeringens forslag sigter på.
Kommercielle betragtninger
Men det kan selvfølgelig også være, at loven kommer til at få stor, praktisk betydning. At den angiveligt er midlertidig, er heller ikke betryggende. En ret til at regulere huslejen efter inflation er ikke meget værd, hvis den bliver midlertidigt afskaffet i de perioder, hvor der faktisk er inflation.
”Det er paradoksalt, at i den lange periode, hvor lejen er steget mindre end lønudviklingen, er der ikke nogen, der har fundet anledning til at gribe ind. Når vi så for første gang ser en inflation, der overstiger lønudviklingen, vil man gribe ind,” siger Nikolaj Stampe. For ham fører paradokset til nogle ekstra overvejsler, næste gang han skal sætte penge i boliger.
”Normalt har vi betragtet ejendomme som reale aktiver, som bevarer værdien uanset inflationen. Det er klart, at vi må kigge på det på en anden måde, hvis der begynder at komme andre parametre ind,” siger Nikolaj Stampe.
Skeptiske, udenlandske investorer
Han er ikke i tvivl om, at forslaget under alle omstændigheder vil have nogle afledte effekter, der vil påvirke værdiansættelsen af boligejendomme.
”I særdeleshed vil udenlandske investorer være skeptiske. Der har været stor tillid til systemerne i Danmark, men når der så kommer noget som dette, tror jeg vil det give nogle overvejelser. De udenlandske investorer køber til skarpe afkast, og hvis de bliver nervøse, vil de ikke investere i samme grad. Danske investorer er tættere på markedet og vil investere med større tryghed,” siger Nikolaj Stampe.
Også Mikkel Scheel, indehaver af rådgivningsvirksomheden Scheel & Co og underviser på diplomuddannelsen for valuarer, peger på de afledte effekter.
”Det mest giftige i det her er, at staten går ind og piller ved nogle aftaler, der er indgået mellem private. Det skaber usikkerhed om hele grundlaget for at sætte penge i ejendomme. Man skal også huske på, at det kun er i ret få år, at de udenlandske investorer har været så aktive i Danmark. Det er ikke nogen naturlov, at de skal være her, og de kan finde andre græsgange, hvis de bliver usikre på, hvad der foregår i Danmark,” siger han.
Eksemplet Berlin
Når det er sagt, vil Mikkel Scheel dog heller ikke komme med et bud på, hvor meget forslaget kan komme til at betyde for ejendomspriserne – om noget overhovedet. Det behøver langt fra være noget lammende slag. Mikkel Scheel peger på, at det er lykkedes bystyret i Berlin, med delvis opbakning fra landspolitikerne, at sætte et loft over huslejen i den tyske hovedstad. Det kom i stand efter et forløb, der løb over seks år. Sagen var bl.a. for den tyske forfatningsdomstol.
Alligevel er det berlinske ejendomsmarkedet ikke knækket sammen. I hvert fald målt på aktiviteten kan man end ikke umiddelbart se, at der har været så meget polemik om, hvad ejendomsselskaberne må opkræve i husleje. Det er ikke ensbetydende med, at der ikke har været en effekt, pointerer Mikkel Scheel. Man kan blot ikke nødvendigvis se den endnu.
”Så længe centralbankerne sprøjter likviditet ud, og renterne er negative, vil investorer lære at leve med mange negative overraskelser. Men når så renten stiger, og alting bliver sværere, kan man til gengæld se stærke reaktioner, hvis investorerne konkluderer, at der er steder, de kan placere deres penge med større tryghed. Det er også den sammenhæng, man må tage højde for ved politiske indgreb i Danmark. Det er politiske valg, hvad man vil gøre, men man skal forstå, at disse valg påvirker investorernes valg – hvis ikke i morgen, så senere,” siger Mikkel Scheel.
Er din lejlighed berørt af loftet over huslejestigninger?
Det er op mod 160.000 lejere, der vil blive beskyttet af et indgreb, der sætter et midlertidigt loft over huslejestigningerne, oplyser regeringen. Men man skal kende lidt til de komplicerede danske huslejeregler for at vide, om man selv er blandt de heldige.
I den oprindelige boligmasse er huslejen som udgangspunkt reguleret meget udførligt. Udlejerne skal regne sammen, hvad de faktisk har haft af udgifter i seneste år, og hvad de skal betale i skat i det følgende år. Foruden dette kan de hæve et mindre afkast som fortjeneste. Resultatet kaldes omkostningsbestemt husleje.
Fra og med 1992 har ejere og lejere derimod selv kunnet aftale huslejen. Når de har underskrevet lejekontrakten, kan udlejer dog højest regulere huslejen med nettoprisindekset. Det er her, regeringen i de kommende to år vil begrænse det til højest 4 pct., og uanset at nettoprisindekset i hvert fald i år kommer til at ligge langt højere.
Som udgangspunkt er det altså afgørende, om du bor i den nyere, privatejede boligmasse. Der er dog et par undtagelser for den gamle boligmasse. I mange mindre og mellemstore byer har kommunen valgt, at der ikke skal være regulering af huslejen. Så er der markedsbestemt husleje, som kan reguleres efter nettoprisindekset, og hvor et loft over huslejestigninger altså også vil være relevant.
I de store byer er mange lejemål undergået en gennemgribende renovering, hvorefter udlejer bliver belønnet med retten til at opkræve husleje efter et helt tredje begreb, der hedder ”det lejedes værdi”. Det er, meget kort fortalt, en mellemting mellem omkostningsbestemt husleje og markedsleje. Også her bruger man nettoprisindekset til regulering, og altså vil loftet over huslejestigninger også her være relevant.
Endelig er der de almene boliger. Her regulerer man huslejen efter noget, som minder om omkostningsbestemt husleje. Her har loftet ingen betydning, uanset om ejendommen er ny eller gammel, og om lejligheden er renoveret eller ej.
