For få år siden var tomgangen i logistikejendomme rekordlav. Nu er den tværtimod rekordhøj; i hvert fald hvis man medregner de lejemål, som er opsagt, men endnu ikke fraflyttet, samt nye ejendomme, der er på vej til markedet. Mæglere tror på, at lejerne vil komme, selv om det nu er til markant højere huslejer end for fem og ti år siden.
Tilbage i 2021 og 2022 kunne man tjene gode penge, hvis man var den lykkelige ejer af et lager i hovedstadsområdet; også selv om det ikke levede op til moderne standarder. I coronaens kølvand blev logistiksystemerne overbelastede, hvilket førte til, at virksomhederne havde desperat brug for lagerplads, og de kunne ikke være kræsne. Det måtte leje sig ind i det, der nu engang blev udbudt. Nu, nogle få år senere, er situationen en helt anden. Tal fra Ejendomstorvet.dk viser, at udbuddet af logistik- og produktionslokaler nær hovedstaden slår alle rekorder, både når man måler absolut og i forhold til den samlede bestand.
Særligt paradoksalt fremstår det, at udbuddet især topper der, hvor virksomhederne allerhelst vil bo. I Københavns Omegn var den ved indgangen til første kvartal 6,9 pct., mens den i Østsjælland – der bl.a. omfatter det nye og moderne byggeri langs Syd-motorvejen – er på 8,1 pct., mod til sammenligning 2 pct., da den var lavest ved indgangen til 2022.
Lejerne bremsede op
Set med udlejer-øjne er den gode nyhed, at det reelt ikke er sådan, at så mange lokaler står tomme. Statistikken omfatter også lejemål, der blot skal have ny lejer engang i den nærmere fremtid; herunder ejendomme, der end ikke er opført endnu.
Tallene viser ikke desto mindre, at markedet er ved at tilpasse sig en ny situation.
”Der har været en opbremsning i lejeaktiviteten de seneste par år, hvilket også kan være medvirkende til, at tomgangsniveauet er steget. Opbremsningen skyldes bl.a. den store efterspørgsel, vi så under corona. Dét er dog også begyndt at ændre sig. Virksomhederne har ikke længere råd til at være i venteposition og er igen i gang med at skalere deres forretning – og for første gang i to-tre år har vi igen mange større lejedialoger på over 10.000 kvm. i gang,” siger Helle Andersen, chef for industri- og logistikområdet hos Colliers i København.”
Men der er også mange nye ejendomme, de kan flytte ind i:
”Over de seneste fire år er der tilført ca. 400.000 kvm. logistikejendomme i Syd-korridoren, og yderligere 100.000 kvm. i Storkøbenhavn. Men samtidig bliver der fjernet rigtigt meget bygningsmasse til fordel for boligudvikling, og det er noget, vi kommer til at se meget mere af i de kommende år, hvorfor vi også forventer fortsat stigende lejeniveauer samt faldene tomgang,” siger Helle Andersen.
Opsigelser efter huslejestigninger
Det er bl.a. på grund det sidste, at udlejerne tør sætte huslejen op, og det har de i den grad gjort. Over de seneste ti år er huslejerne i Storkøbenhavn ifølge Colliers’ opgørelser ca. fordoblet, til nu 750 kr. pr. kvm.
Den prisstigning slår fuldt igennem ved nyudlejning, men eksisterende lejere har også mærket det, når udlejerne har udnyttet deres kontraktmæssige rettigheder til at regulere for de seneste års inflation.
Det, vurderer Helle Andersen, er en god del af forklaringen på, at den målte tomgang er vokset så meget.
”Jeg tror, at en del af udviklingen i tomgangen i Storkøbenhavn skyldes, at nogle udlejere har markedsreguleret huslejerne, og så har lejerne opsagt lejemålene og sagt, at de vil finde et andet sted at bo. Huslejerne skal finde deres nye leje, og lejerne skal lige vænne sig til de nye lejeniveauer,” siger Helle Andersen.
Vestsjælland i spil
Henrik Nikolajsen fra Nordicals Sjælland arbejder med logistik i netop de områder i Østsjælland, hvor man simultant har set store huslejestigninger og hastigt voksende udbudsprocenter de senere år.
Han opgør det i en pressemeddelelse fra Ejendomstorvet.dk sådan, at hvor huslejerne i Østsjælland for fire-fem år siden lå på 450 kr. pr. kvm., ligger den nu på 750 kr. pr. kvm. Selv om en del af det skyldes bedre kvalitet og højere til loftet i det nye byggeri, bliver det alligevel for peberet for nogle virksomheder, som derfor kigger længere ud på Sjælland.
Her er det især gået stærkt med udbygningen i Ringsted, og inspireret af denne kommunes succes er også andre kommuner, f.eks. Næstved, begyndt at udlægge jord til logistikformål.
I Vest- og Sydsjælland ligger udbudsprocenterne for industri- og logistikejendomme faktisk også på rekordniveau nu. Her er det dog kun en rekord på marginalerne, og niveauet er langt lavere, end det er længere inde mod hovedstaden.
Mangel på de rigtige lokaler
Men udflytningen til Vest- og Sydsjælland bliver ifølge Henrik Nikolajsen bremset af et strukturelt forhold ved den eksisterende masse af industri- og lagerejendomme i regionen: Der mangler mindre ejendomme, hvor små og unge virksomheder, f.eks. en håndværksvirksomhed, kan slå sig ned og etablere garage, lager og et kontor.
”Når vi kigger ud over Sjælland, er der forsvindende få at det, vi kunne kalde brugerejendomme. Dermed får vi ikke de rotationer i markedet, hvor én har haft vækst og derfor flytter til noget større, og samtidig frigør de lokaler, han flytter ud af. Man bliver i sine lokaler længere tid, end man måske burde gøre,” siger Henrik Nikolajsen.
Han tilføjer, at det heller ikke gør det bedre, at vi lever i en utryg tid. Selv om f.eks. de mystiske droneaktiviteter omkring lufthavnene i sidste uge kun har en beskeden direkte påvirkning på en lille virksomheds forretning, om overhovedet nogen, så kan den alligevel få virksomheden til at tøve med at binde sig til en tiårig lejekontrakt i et nybyggeri i en sjællandsk by.
Ingen stress
Det store spørgsmål er, om tomgangsprocent vil falde igen, og i givet fald hvor meget.
Både fra Helle Andersen og Henrik Nikolajsen er budskabet, at man ikke kan garantere, at alt vil blive lejet ud. Men begge forventer, at det sker forholdsvist hurtigt.
”Det er ikke noget, vi stresser over,” som Henrik Nikolajsen udtrykker det – selv om det hele måske ser mindre lyst ud, end da byggeriet af de nye, store logistikejendomme i Syd-korridoren blev sat i gang.
”Dem, som har bygget spekulativt, gjorde det med baggrund i tomgangsprocenter på under 2 pct. Nu er Femern-forbindelsen desuden udskudt igen. Men beliggenheden fornægter sig ikke, og det giver kun mening, at man får lagre og så videre ud fra den indre by og ud til, hvor logistikken er til det. Og det er syd for København – det giver ikke mening at flytte det op mod f.eks. Hillerød,” siger Henrik Nikolajsen.
