Ved fraflytning af erhvervslejemål opstår der ofte uenigheder om fraflytningsforpligtelserne mellem lejer og udlejer. Det centrale spørgsmål, der ofte dukker op, er, om lejemålet er blevet afleveret i den aftalte stand, og om udlejer kan kræve, at lejer betaler for at bringe lejemålet i kontraktmæssig stand. Disse krav kan ofte løbe op i betydelige beløb. Processen fortjener derfor opmærksomhed fra både udlejers og lejers repræsentanter.
Lejemålets stand ved fraflytning: Hvad siger erhvervs- lejeloven?
Hvilken stand lejemålet skal afleveres i ved fraflytning afhænger først og fremmest af, hvad der er aftalt i lejekontrakten. Hvis parterne ikke har aftalt noget, gælder erhvervslejelovens regler. Udgangspunktet er, at lejeren skal aflevere det lejede i samme stand som ved overtagelsen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Såfremt lejemålet blev overtaget nyistandsat, skal det som udgangspunkt afleveres nyistandsat, bortset fra slid og ælde, som ikke hører under lejerens vedligeholdelsespligt.
Spørgsmålet om, hvilke mangler lejer hæfter for ved lejemålets ophør, hænger derfor tæt sammen med den aftalte vedligeholdelsespligt. Har lejeren påtaget sig vedligeholdelsespligten for en bestemt bygningsdel, er det også lejeren, der ved lejemålets ophør hæfter for slid og ælde af den pågældende bygningsdel.
Lejeren hæfter ikke for mangler, som det påhviler udlejer at udbedre, herunder for mangler der fandtes ved indflytningen, eller mangler, der skyldes udlejers culpøse adfærd, herunder mangler som er opstået som følge af udlejers tilsidesættelse af sin vedligeholdelsespligt.
Skal lejemålet afleveres i bedre stand end ved overtagelsen?
Erhvervslejelovens udgangspunkt om, at lejemålet skal afleveres i samme stand som ved overtagelsen, er fravigeligt for så vidt angår erhvervslejekontrakter indgået efter den 1. januar 2000. Det betyder, at lejeren kan pålægges at aflevere lejemålet i bedre stand, end det blev modtaget i. Det modsatte gør sig gældende for lejekontrakter fra før 2000.
Når udlejer skal vurdere, om lejemålet er blevet afleveret i den aftalte stand, må udlejer vurdere hver enkelt flade for sig. Derfor kan en lejer ikke afvise krav om istandsættelse af dele, som ikke er vedligeholdt, med den begrundelse, at lejemålets samlede tilstand gennemsnitligt er bedre end ved indflytning.
Frist for mangelskrav
Udlejeren kan i henhold til erhvervslejelovens bestemmelser ikke gøre krav gældende vedrørende lejemålets stand ved fraflytningen, når der er forløbet mere end 4 uger fra fraflytningsdagen. Bestemmelsen er fravigelig, hvorfor der kan være aftalt en længere eller kortere frist, hvilket ofte er tilfældet.
Kapitalisering af udbedringsomkostninger
I mange lejeaftaler findes en klausul, der giver udlejer ret til at kræve omkostningerne til udbedring af manglerne konverteret til et kontantbeløb, hvorefter udlejeren selv står for arbejdet (oftest via eksterne håndværkere). Lejer bør være opmærksom på denne mulighed, da udlejer ofte kan vælge materialer og/eller metoder, der gør regningen højere, end hvis lejer selv udførte istandsættelsen.
Det er ikke nødvendigvis et krav, at udlejer rent faktisk udfører udbedringerne. Retspraksis på området må dog forstås sådan, at udlejer skal kunne dokumentere, at manglerne har ført til et økonomisk tab, eksempelvis hvis lejemålet efterfølgende sælges eller udlejes til en nedsat pris.
Desuden skal lejer være opmærksom på, at det ofte er aftalt, at udlejer kan opkræve husleje i den periode, hvor udbedringsarbejdet finder sted, selvom lejer ikke benytter lejemålet i den periode.
Det er derfor afgørende for både lejere og udlejere at være opmærksomme på de juridiske rammer og økonomiske konsekvenser, der er forbundet med fraflytning af erhvervslejemål. Udlejer og lejer bør allerede ved indgåelsen af en erhvervslejekontrakt nøje overveje, hvordan lejekontraktens bestemmelser om lejers forpligtelser ved fraflytning skal udformes.
