I en analyse af over 30.000 erhvervsejendomme finder NRGi, at 26 pct. ikke overholder energistandarder fra EU, der står til at blive obligatoriske i de kommende år. Imidlertid er det uklart, hvad der præcist skal ske med disse ejendomme, for det er endnu ikke besluttet, hvordan reglerne skal udmøntes i dansk lovgivning.
” Et af de spørgsmål, der ofte går igen, er, om der også er en økonomisk gulerod ved den bæredygtige omstilling. Til det kan vi helt klart svare ja.” Sådan lyder det i en klumme i seneste udgave af Nordicals kvartalsvise markedsoversigt, MarketForesight.
For rigtigt mange ejendomsbesiddere består ”guleroden” imidlertid i, at kun hvis de retter ind efter EU-reglerne, undgår de at få en livstruende omgang med pisken.
Energiselskabet NRGi, som er medforfatter på klummen, har regnet på sagen, ud fra data for hele 30.492 energimærkede erhvervsejendomme, spredt over det ganske land. En konklusion er, at ikke færre end 26 pct. alt andet lige står til at blive usælgelige – at blive såkaldt strandede aktiver – om mindre end ti år, hvis ikke ejerne gør noget for at reducere ejendommenes klimabelastning.
Det er en skæbne, der kan overgå ca. halvdelen af ejendommene med energimærke D og samtlige ejendomme med energimærke E, F og G.
Indfases gradvist
Der er to stykker EU-lovgivning på området, der er i spil.
Det ene er Bygningsdirektivet, der efter en meget langtrukken politisk proces blev vedtaget i begyndelsen af 2024. Det er endnu ikke omsat til dansk lov, men et hovedprincip er, at ingen ejendomme må forårsage udledning af klimagasser, når vi når til 2050.
Direktivet går i første omgang efter de mest klimabelastende ejendomme ved så at sige at sortere ud nedefra. I 2030 skal alle ejendomme således hæves til niveau over det, der gælder for de i dag dårligste 16 pct. I 2033 hæves tærsklen til 26 pct.
Det andet stykke relevante lovgivning er den såkaldte EU-taksonomi, der definerer, hvad bæredygtighed kon-kret vil sige. Det kan eller skal investorer bruge som rettesnor, og hvis et aktiv – f.eks. en ejendom – opnår bæredygtighedsstemplet, vil der være flere købere til det.
Også banker og realkreditinstitutter forholder sig til taksonomien. De er forpligtede til at arbejde for bæredygtighed, så det kan være afgørende for muligheden for finansiering af en ejendom, at den officielt tæller som bæredygtig.
Problem ved lave huslejer
Spørgsmålet er, hvad det bliver til i praksis.
For nogle typer af ejendomme vil det være mere end svært at finde pengene til at hæve den energimæssige standard. Især i ældre ejendomme i provinsbyer kan der mangle det cashflow, der skal til.
”Når huslejen er lav og pengene små, er der grænser for, hvad man kan foretage af investeringer,” konstaterer Erik Andresen, adm. direktør i Nordicals. Han tilføjer, at det ikke bliver bedre af, at de pågældende ejendomme ofte vil have en beliggenhed, som realkreditinstitutterne vil have forbehold over for.
Nordicals har ikke noget bud på, hvor stor en del af de 26 pct., det ikke vil være lønsomt at bringe dem op til en stand, som lovgivningen kræver. Hvortil kommer, at mange ejendomme, der ikke er handlet i nyere tid, slet ikke har noget energimærke, hvorfor der mangler offentlig tilgængelig viden om dem.
Mange mulige incitamenter
Erik Andresen tror ikke, det kommer så vidt, at nogle ejendomme bliver decideret ulovlige at anvende. En sådan regel ville bl.a. åbne for en interessant diskussion om forholdet til grundloven, der som bekendt siger, at ejendomsretten er ukrænkelig. Men der kan være meget andet, man gør, for at presse ejerne til at foretage energirenoveringer, uanset om de kan betale sig eller ej.
”Det kan være, at der kommer nye afgifter, at grundskylden bliver ændret, eller at realkreditinstitutterne sætter bidragssatserne op til det dobbelte,” siger Erik Andresen.
Omvendt er der lige nu en trend, der virker til fordel for ejerne af de ejendomme, som er truede: EU ønsker af geopolitiske årsager at reducere de administrative byrder for erhvervslivet, og som et led i dette har man udskudt krav om bæredygtighedsrapportering for mindre og mellemstore virksomheder.
Hvis det ender med, at man heller ikke skal rapportere om sine ejendommes bæredygtighed, vil det være svært at håndhæve, at samme ejendomme skal være i en bestemt stand.
Nogle har god tid
I den høje ende af skalaen, altså hos de bedste ejendomme, ligger der en mere ægte gulerod i EU-reglerne.
Ifølge NRGi’s beregninger er det i dag kun 16 pct. af ejendommene, der efter EU-taksonomien kan klassificeres som bæredygtige – det gælder alle med energimærke A og en lille del af dem med energimærke B.
Men ejerne af de ejendomme, der ligger lige under, kan i de kommende år stille og roligt arbejde med at løfte niveauet. De er ikke truet af at falde nedenud, så der er for så vidt ikke noget hastværk med at få løftet deres standard.
Vigtigt at være konkret
Omvendt kan der også være brug for tiden, for man hæver ikke bare en energistandard ved at knipse med fingrene.
”Vi oplever, at det for mange ejendomsbesiddere fortsat er svært at omdanne EU-direktiverne til konkrete optimeringsmuligheder og at se en potentiel business case i de investeringer, det kræver,” skriver Nordicals og NRGi, og fortsætter:
”Når vi ser på den gode business-case, er det enormt vigtigt at være konkret. Hvilke konkrete investeringer kræver det at løfte energimærket, og hvad koster de? Hvilke besparelser giver det på el og varme? Hvilket potentiale er der på lejeindtægterne? Er der mulighed for forbedret finansiering? Og i sidste ende: øger det værdisætningen af ejendommen?”
Nordicals har, i samarbejde med NRGi, gjort det til en fast praksis at screene ejendomme på over 2000 kvm., man arbejder med, for aktuel stand i henseende til bæredygtighed – dette bl.a. med henblik på at identificere rentable og/eller nødvendige energirenoveringer.
Fakta om bygningsdirektivet og EU-taksonomien
Bygningsdirektivet definerer minimumsstan-darder for bygningers energieffektivitet (Mini-mum Energy Performance Standards, MEPS).
EU’s MEPS-krav træder i kraft i henholdsvis 2030 og 2033, hvor de dårligste 16 pct., henholdsvis de dårligste 26 pct. af erhvervsbygninger, skal være energiforbedret. Det betyder i princippet, at en ejendom kan blive uomsættelig, hvis ikke den levet op til disse krav.
EU-lovgivningen er endnu ikke omsat til dansk lovgivning, hvorfor vi ikke kender de præcise konsekvenser af ikke at overholde lovgivningen. NRGI forventer dog, at det bliver lovpligtigt, at ens ejendom ikke har et energibehov, der er højere end den fastsatte grænse, på samme vis som det i dag er lovpligtigt at have et gyldigt energimærke på sin ejendom ved salg og udlejning.
EU-taksonomien definerer, hvornår en økono-misk aktivitet kan defineres som værende bære-dygtig. Her gælder det, at alle bygninger med energimærke A, samt de bygninger der ligger i top 15 pct. (målt på energibehov), kan tælles med som bæredygtige.
Analysen vedrører taksonomiens pkt. 7.7 Erhvervelse og ejerskab af bygninger, M1.
Modvirkning af klimaændringer, M1.2
Energiforbrug i ejendomme med byggetilladelse ansøgt før den 31. december 2020.
