Kontormarkedet har været svagt gennem tre år, og af de få handler, der har været, har mange været brugerkøb. Tal fra fjerde kvartal sidste år tyder på, at egentlig investeringsaktivitet er ved at vende tilbage. Men vi skal vente længere, før de udenlandske investorer også melder sig på banen igen.
På Odinsvej 9 i Glostrup ligger der en helt almindelig, ældre er-hvervsejendom, hvor godt halvdelen af de 10.000 kvm. er kontor, mens resten er lager og værksted.
Ejeren er en tid endnu Ejendoms-selskabet Norden, som imidlertid øns-kede at sælge den, og som i den anledning henvendte sig til Bygningsstyrelsen, fordi staten – specifikt Politiet – er lejer i ejendommen.
Bygningsstyrelsen forhørte sig hos Politiet, som meddelte, at hvis ejendommen blev solgt til anden side, ville de overveje at fraflytte, som følge af sikkerhedsmæssige bekymringer.
Derfor slog Bygningsstyrelsen til og erhverver ejendommen for 122,3 mio. kr. Den oplevede købspris er lidt højere, da styrelsen har beregnet, at den skal bruge yderligere 12,6 mio. kr. på ”genopretning” af ejendommen.
Dette forløb er kendt, fordi det fremgår af et aktstykke til Folketingets finansudvalg, der skal bevilge pengene til købet og medfølgende omkostninger.
Men over det seneste års tid har den slags overvejelser ikke bare været almindelige, når kontorejendomme blev handlet – de har en overgang praktisk talt været eneste årsag til, at kontorejendomme overhovedet blev købt og solgt.
Stat og kommuner var købere
Det kunne RED Cushman & Wakefield fortælle, da selskabet i forrige uge præsenterede sin markedsrapport for 2025 og sine forventninger til indeværende år.
En analyse af handlerne med kontorejendomme viste, at de udenlandske købere næsten helt forlod markedet fra og med 2023. I stedet var det indenlandske købere, der stod for de relativt få handler, man har set de seneste tre år.
Og af de handler, der var, var de fleste brugerkøb. Staten og forskellige kommuner har købet forskellige ejendomme, de i forvejen var lejere i, og enkelte større virksomheder har gjort det samme, bl.a. Next og Kirkbi.
De udenlandske købere er stadig ikke vendt tilbage, og RED forventer heller ikke, at de vil gøre det lige med det første. Men i det mindste har danske købere, der køber ejendommene i investeringsøjemed, været aktive igen i fjerde kvartal 2025. Det gælder f.eks. PensionDanmark, Jeudan og Danica.
”Derfor tror vi på, at vi nu har set et skifte, og at vi trods alt kommer til at se en større interesse i kontorsegmentet igennem 2026,” sagde Nicholas Thurø, adm. direktør i RED, ved præsentationen, der fandt sted i Postbyen i København – i sig selv et eksempel på en af de nyopførte kontorejendomme, der har påvirket markedet signifikant.
Vigtigt lokalkendskab
Nicholas Thurø medbragte også tal, der giver en forståelse for, hvorfor de egentlige investorer har været tilbageholdende med at købe kontorejendomme:
Det er noget, der kræver kompetencer og risikovillighed.
For alle typer af ejendomme er beliggenheden vigtigt, men det gælder i højere grad for kontorejendomme end for f.eks. boliger.
Det skyldes bl.a., at tomgangen er meget højere, og nok så vigtigt: Det overordnede tal for tomgangen i københavnske kontorer i 2025 – i RED’s opgørelse 8,6 pct. – dækker over vidt forskellige forhold fra kvarter til kvarter.
Når et lejemål blev udbudt i Tuborg Havn, gik der således i gennemsnit 6 måneder, før en ny lejer var inde. I Amager Øst var udbudstiden derimod hele 13 måneder. Det vil sige, at ejerne skulle undvære lejeindtægter i over et år, efter at en lejer var fraflyttet.
Amager Øst er kvarteret omkring Amagerbrogade. Det er ikke hovedstadens mest attraktive kvarter for kontorer, men det følger dog med og tiltrækker sig interesse fra investorer – f.eks. står Nordea Pension Ejendomme foran at opføre ”Smedjen” med moderne boliger og hotellejligheder i Holmbladsgade.
I ringen af kommuner rundt omkring København var udbudstiden endnu længere, nemlig 14 måneder. Men også her er stor forskel fra kommune til kommune. Lyngby var bedste omegnskommune med en udbudstid på blot 5 måneder gennem 2025, mens den i de øvrige kommuner var 15-18 måneder.
