Mens befolkningstilvæksten i København og de nærmeste forstæder næsten er gået i stå, går det over stok og sten i kommunerne lidt længere ude. Nybyggede boliger bliver taget i brug, og det kan over nogle år ændre billedet af det samlede hovedstadsområde.
Mens verden her i februar har været optaget af Donald Trumps hektiske gøren og laden, ser det ud til, at Glostrup Kommune i al stilhed har rundet en milepæl.
Danmarks Statistik har præsenteret tal for befolkningsudviklingen i 2024, og det viser sig, at Glostrup Kommune er den kommune i hovedstadsområdet – og i hele Danmark, for den sags skyld – der er vokset mest sidste år.
5,5 pct. voksede kommunens folketal med, og hvis den udvikling er fortsat i samme takt i 2025, er folketallet nu lige akkurat over 25.000.
Helt præcist var den 8. februar den store dag, hvor dette runde tal, ud fra en rent matematisk fremskrivning, blev nået.
Men hvad der ligger bag, handler om meget mere end en kommunes forfængelighed. Udviklingen i Glostrup kaster lys over et større spørgsmål:
Huslejer presses op
I disse år er det en dagsorden på ejendomsmarkedet, at igangsættelsen af boligbyggeri i Københavns Kommune gik mere eller mindre i stå efter stigningen i materialepriser og renter i 2021 og 2022.
Det har praktisk effekt nu, hvor der bliver sendt få nybyggede boliger på markedet. Det presser igen huslejer og priser på ejerboliger opad, og begge dele kommer alt andet lige til at præge 2025 og 2026.
Det store spørgsmål, man stiller hinanden, er, hvornår og hvordan man får gang i boligbyggeriet igen. Det er vigtigt for ejendomsselskaber, uanset om de selv overvejer at bygge nyt, eller om de skal værdiansætte eksisterende boligudlejningsejendomme.
Men hvad nu, hvis de boliger ender med at blive bygget helt andre steder end i København? Det er faktuelt det, som er ved at ske lige nu, viser tallene fra Danmarks Statistik.
En ny dynamik
Ser man på de kommuner, der indtil 2007 var en del af Københavns Amt, samt København og Frederiksberg (som var uden for amterne), tegner der sig et tydeligt billede af, hvad der er sket de seneste årtier.
I de første år efter finanskrisen var Københavns Kommune den store magnet, og i Sydhavn, Nordhavn, Ørestad og Carlsberg Byen blev der bygget boliger, så der var plads til tilflytterne. Men også i omegnskommunerne var der høj vækst (Vallensbæk var et særtilfælde med ekstremt høj vækst; også højere end i København).
Efter coronaen, der i høj grad ruskede op i bolig- og ejendomsmarkedet, ændrede dynamikken sig. Nu stilnede væksten i København og den inderste ring af forstæder af. Derimod blev den fastholdt i den næstinderste ring, hvor bl.a. vestegnskommunerne ligger.
I det allerseneste år, altså 2024, har dette været endnu mere udpræget. Det er hjulpet på vej af, at med de relativt lave grundpriser, når man kommer til strækkeligt langt væk fra Rådhuspladsen, har det været muligt at bygge nyt, på trods af de højere materialepriser og finansieringsomkostninger.
Forandring af industriområder
Hvilken kommuner, der vokser særligt hurtigt i et givent år, afhænger primært af, om man er i færd med at udmønte lokalplaner om boligbyggeri.
Netop i Glostrup har væksten faktisk været ret afdæmpet i nogle år. Men det var stilhed før stormen, hvor flere forskellige developere og ejendomsinvestorer opførte boliger i nogle af de gamle industriområder, hvor bl.a. lagerhallerne fra 1960’erne og 1970’erne ikke længere er tidssvarende.
Det er disse boliger, der nu kommer på markedet, primært som lejeboliger, og som giver plads til befolkningstilvæksten.
Følelser ændrer sig
Konsekvensen er, at det geografiske centrum i København, som metropol betragtet, bliver større. Det er en naturlig konsekvens af, at der endnu ikke er kommet gang i byggeriet i f.eks. Jernbanebyen.
”Det gør andre områder både dyrere og mere hypede. Alle omegnskommunerne nyder godt af, at der er bygget alt, alt for få ejerboliger i forhold til behovet i København,” siger chefanalytiker Mark Gibson fra Realkredit Danmark.
Endnu er der måske ikke mange udefra, der direkte har en drøm om at bo i Glostrup. Men den slags følelser ændrer sig over tid. F.eks. Sydhavn har med boligbyggeriet i de gamle industri- og havnearealer set sin status i hovedstaden gå nærmest fra bund til top.
Lav byggeaktivitet
Mark Gibson nævner specifikt byggeri af ejerboliger, fordi det for tiden især er sådanne, hovedstaden mangler, mens stort set hele nybyggeriet i den private sektor har været lejelejligheder.
Da han i forrige uge præsenterede Realkredit Danmarks kvartalsvise temperaturmåling på ejendomsmarkedet, hæftede han sig bl.a. ved, hvordan boligbyggeriet stadig har pil nedad i de største befolkningscentre i Danmark.
I de kommende år kan det samlede boligbyggeri København, Københavns omegn og Aarhus falde ned til et næsten lige så lavt niveau som lige efter finanskrisen. Dette giver dog også mulighed for, at der pludselig kan komme rigtigt meget gang i byggeriet, hvis f.eks. et yderligere rentefald gør det muligt.
Men der er altså andre elastikker. Mark Gibson undrer sig f.eks. over, at nettoudflytningen fra Københavns Kommune ud fra de seneste data ser ud til aftage. Folk rykker sammen på mindre plads, hvilket i praksis f.eks. kan ske ved, at man bliver boende i en lille bolig længere end tiltænkt.
Flere muligheder
Men en anden elastik er altså, at folk bosætter sig længere ude, hvilket vil skabe mere liv i de pågældende forstæder, og dermed alt andet lige gøre dem attraktive for endnu flere tilflyttere.
Glostrup ligger i den sammenhæng forholdsvis tæt på København. På vej ind mod Rådhuspladsen kommer man gennem både Rødovre og Hvidovre, der også synes at have en chance til at bygge tætte og højere, og dermed at øge deres folketal.
Men også i kommunerne længere væk er der muligheder. Så sent som i sidste uge oplyste Colliers, at det havde formidlet Thylanders Build For Life Fonds køb af en ejendom på Industriskellet 12 i Ishøj. Baggrunden for handlen var, at en ny kommuneplan fra 2023 giver mulighed for boligbyggeri på grunden.
Ifølge Colliers var der stor interesse, også fra andre mulige købere. ”Det skyldes bl.a. den positive udvikling i området med lav tomgang og et pres på lejeniveauerne, som har været afgørende faktorer for efterspørgslen på etageboligprojekter i og omkring København. For ejendommens område, der hører under Vestegnen i Colliers’ opgørelse over boliglejepriser, lyder stigningen på 30 pct. over de sidste fem år,” skrev Colliers i pressemeddelelsen.
