Sponseret indhold

Ejendomsadvokaten: Jordforurening i ejendomstransaktioner: Hvem er ansvarlig?

HENRIETTE BJERG Advokat og partner i Bruun & Hjejles afdeling for fast ejendom. Bruun & Hjejle skriver her på siden om fast ejendom og juridiske spørgsmål i tilknytning hertil.

Af:

I forbindelse med due diligence-processen i en ejendomstransaktion bør køber søge afklaret, om der er jordforurening på ejendommen. Dette skyldes, at køberen potentielt kan holdes ansvarlig og påføres forpligtelser for forurening, som sælger har forårsaget. Forureneren betaler-princippet

Den retlige regulering af spørgsmålet, om hvem der bærer ansvaret for jordforurening, findes hovedsageligt i jordforureningsloven og miljøbeskyttelsesloven. Formålet med lovgivningen er at forebygge og undgå jordforurening, herunder den skadelige virkning fra forureningen med hensyn til drikkevandsressourcer, forebyggelse af sundhedsmæssige problemer og miljøet i øvrigt.

I det tilfælde, hvor forureningen er sket den 1. januar 2001 eller senere, kan forureneren pålægges forpligtelser i henhold til jordforureningsloven. Miljømyndighederne har i medfør af loven blandt andet mulighed for at udstede påbud om, at forureneren skal undersøge og klarlægge forureningen samt fjerne en konstateret forurening og genoprette den hidtidige tilstand eller foretage tilsvarende afhjælpende foranstaltninger.

I overensstemmelse med lovgivningens formål er udgangspunktet, at det er forureneren, der er ansvarlig for egen forurening, også kaldt for ”forureneren betaler-princippet”. Forureneren betaler-princippet har betydning for, hvordan en ejendomstransaktion er struktureret, herunder om transaktionen mest hensigtsmæssigt gennemføres som en aktiehandel eller en aktivhandel, hvilket vil blive belyst i det følgende.

Transaktionsstrukturen har betydning for ansvaret
Hvis et selskab har forårsaget forureningen, er det selskabet som forurener, der kan få et påbud om at betale for undersøgelse og afhjælpning af den forurenede ejendom. Endvidere kan selskabet pålægges en bøde, i tilfælde af at selskabet har handlet groft uagtsomt eller forsætligt, og under helt særlige omstændigheder kan ledelsen af selskabet blive individuelt ansvarlige. Derfor vil et salg af aktierne i selskabet efter forureneren betaler-princippet medføre, at det er selskabet, der som ejer af ejendommen vil blive ansvarlige for jordforurening tilknyttet selskabets aktivitet. Køberen vil gennem en aktiehandel dermed overtage ansvaret for jordforurening og skal følge eventuelle påbud, som selskabet har modtaget.

Hvis en ejendom er forurenet, og forureningen er forårsaget af en tidligere ejer, så vil den tidligere ejer blive påbudt at oprense ejendommen. Dette medfører, at den nye ejer af ejendommen skal tåle enhver gene, som en oprensning kan forårsage den nye ejer. Dermed vil et salg af ejendommen gennem en aktivhandel efter forureneren betaler-princippet ikke medføre, at den nye ejer af ejendommen er ansvarlig for jordforurening forårsaget af den tidligere ejer. En køber kan derfor ikke blive påbudt at fjerne eller undersøge forurening, som denne ikke har forårsaget.

Som det følger af ovenstående, er der forskel på, hvem der bærer ansvaret for jordforurening. Derfor er det vigtigt for parterne i en ejendomstransaktion at tage stilling til transaktionsstrukturen, herunder om en transaktion skal gennemføres som en aktie- eller en aktivhandel. Hvis køber trods viden om forurening ønsker at gennemføre transaktionen som en aktiehandel, skal køber være opmærksom på, at håndtering af forureningen tages med i forhandlingerne med sælger. 

Eksempelvis kan det reguleres i købsaftalen, at sælger skal skadesløsholde køber for alle omkostninger forbundet med påbud om oprensning fra kommunen, eller parterne kan beslutte en nærmere fordelingsnøgle for omkostninger til oprensning af forurening.  

Forureneren betaler-princippet har betydning for, hvordan en ejendomstransaktion er struktureret, herunder om transaktionen mest hensigtsmæssigt sker som en aktiehandel eller en aktivhandel.

Mest læste på BusinessReview.dk

Screenshot 2023-06-13 at 09.34
Grøn Tech Berlingske Epaper
home-insurance-and-real-estate-appraisal-ideas
Ny analyse: Næsten en ud af fem ejendomsvurderinger på erhverv er sat for højt
sko_opdateret_
Change of Control-klausulers betydning
lri-TVRqanBJVXRtRHFNMDJHQlZZRDZ6czg5MFdrPQ2
Danmark har brug for et stærkt dansk fintech-økosystem
Steffen-Bang-Olsen
EJENDOMSADVOKATEN: Lejers fraflytningsforpligtelser i erhvervslejemål

Podcast

Læs også

OLYMPUS DIGITAL CAMERA
Bæredygtighedscertificering af kontorer vinder kun langsomt indpas
Mindre end en tiendedel af kontorarealet i København er certificeret for bæredygtighed, viser en opgørelse fra CBRE.Det er noget mindre...
IMG_8773
Ny platformskal accelerere ejendomsbranchens grønne omstilling
EjendomDanmark og Rambøll har lanceret en digital læringsplatform, der klæder ejendomsbranchen på til at tage konkrete skridt mod bæredygtighed....
Postterminal
Regeringen vil give kommuner lov til at stikke en kæp i hjulet for nedrivninger – men vil det virke?
Det vil for det meste være mere klimavenligt at tilpasse en gammel ejendom end at rive den ned og bygge en ny. Derfor overvejer regeringen,...