Som følge af de rentestigninger, som igangsattes i 2022 efter en voldsom stigning i inflationen, har markedet for fast ejendom gennemgået en priskorrektion. Renterne er nu på vej ned, og der kan skabes attraktive investeringscases på især boliger i Københavnsområdet.
I 2021 toppede priserne på investeringsejendomme, hvor nettostartafkastet (første års direkte afkast korrigeret for inflation) for at investere i de sikreste og bedste ejendomme i København sneg sig ned på 2,8%, svarende til en multipel på ca. 35,5x ejendommens driftsindtjening. I dag er selvsamme afkast i niveauet 3,8-4,0%, svarende til en multipel på ca. 25,5x, – et fald på 28%. I samme periode er den 5-årige swap rente steget fra ca. 0,3% til 2,4%.
Udbud og efterspørgsel: Stigende lejeniveauer og boligpriser
Det er alment kendt, at der mangler boliger i København. Udbuddet har ikke kunne følge med efterspørgslen i over 20 år, og efter en periode med prisfald på markedet er mængden af nye boligprojekter stærkt begrænset, fordi det ikke har været økonomisk rentabelt at bygge nyt.
Dette forhold har medført, at den gennemsnitlige husleje for nye boligudlejninger i København er steget med over 3% pr. år i de seneste 10 år, og for de mest eftertragtede lejeboliger er huslejen steget endnu mere. Til sammenligning har inflationen i denne periode i gennemsnit været ca. 1,8% pr. år.
De stigende huslejer og boligpriser betyder, at driftsindtjeningen hos udlejere har været stigende – også igennem en periode hvor værdien af deres ejendomme skrumpede. Så længe efterspørgslen efter boliger i København og omegn overstiger udbuddet, vil denne tendens fortsætte, og dette skaber et merafkast for investorerne relativt til de førnævnte niveauer.
Ejerboligsalg: En lukrativ forretningsplan
Igennem det seneste årti er ejerboligpriserne i København steget med mere end 5% pr. år i gennemsnit. Selv i perioden fra 2022 til i dag, hvor renterne er steget betydeligt – og det deraf afledt er blevet væsentligt dyrere at være boligejer – er boligpriserne i København steget med over 5%. Sammenholdt med en priskorrektion hvor multiplerne på driftsindtjeningen er faldet med ca. 28%, medfører dette at kvadratmeterpriserne på ejerboligmarkedet i dag mange steder i København er langt højere end de kvadratmeterpriser, som investorerne betaler for at købe udlejningsboliger. Da mange boligudlejningsejendomme er ejerlejlighedsopdelte, har investorerne mulighed for at frasælge lejligheder i takt med at lejerne flytter ud.
Dette giver investorerne mulighed for at realisere en betydelig præmie ved at sælge til den højere kvadratmeterpris, der opnås i det private marked.
For investorerne betyder denne strategi – som dog kræver en højere grad af aktiv forvaltning – at der kan opnås en ganske høj egenkapitalforrentning over en ejerskabsperiode på 5-10 år.
Investorerne opnår merafkast
Investorer i Københavnske boligejendomme kigger således ind i et samlet afkast, som over deres ejerskabsperiode er betydeligt højere, end hvad nettostartafkastet måtte indikere. Det gælder enten som følge af, at markedslejen stiger hurtigere end inflationen eller som følge af frasalg til højere kvadratmeterpriser. Resultatet bliver ofte, at ellers meget sikre ejendomsinvesteringer kan tilbyde egenkapitalforrentning i niveauet 10-15% pr. år.
Det frie markeds bidrag til løsning af samfundsproblemer
Muligheden for attraktive risikojusterede afkast tiltrækker mere kapital til boliginvesteringer i København. Som følge heraf kan nybyggeri i stigende grad hænge sammen økonomisk. Nybyggeri kan i de kommende år medføre et øget udbud – altså flere (både ejer- og lejer-) boliger på markedet. Såfremt myndighederne arbejder – både på egen hånd og sammen med private markedsaktører – om, at sikre tilstrækkelige byggemuligheder, så vil der kunne skabes en sådan udbudsforøgelse af boliger, hvilket vil komme både investorer, boligkøbere, lejere, byggebranchen og samfundet til gavn, samt hjælpe til med at løse et samfundsproblem, nemlig tilvejebringelsen af flere betalbare boliger. I sandhed et eksempel på det frie markeds evne til at skabe løsninger som er gode for alle.
