Københavns Kommune har afvist, at alternative ejermodeller (den såkaldte Oslo-model) kan indføres i København under de nugældende lovgivningsmæssige rammer, men regeringen overvejer at åbne op for brug af modellen. Oslo-modellen er en hybrid ejerskabsmodel, der giver førstegangskøbere med begrænset egenkapital en ny mulighed for at få foden ind på boligmarkedet.
I denne klumme ser vi nærmere på de udfordringer, der kan være forbundet med en implementering af “Oslo-modellen” i Danmark.
Hvad er Oslo-modellen?
Høje boligpriser i Oslo har gjort det vanskeligt for førstegangskøbere at leve op til det norske egenfinansieringskrav på 15 % af købesummen. Førstegangskøbere i København har samme udfordring selv med det lavere danske egenfinansieringskrav på 5 %.
Oslo-modellen indebærer at en offentlig-privat investor køber et antal boliger i projekterede og nybyggede ejendomme opført af kommercielle ejendomsudviklere, og giver boligkøbere med begrænset egenkapital mulighed for at erhverve adkomst til 50 % af den pågældende bolig.
Investor køber selv den anden halvdel og lejer den ud til beboeren til markedsleje svarende til investorens ejerandel. Beboerens egenfinansieringskrav (finansieringsbehov) reduceres derfor med 50 %. I Norge er investoren boligselskabet Oslobolig, som er ejet af en række offentlige og private aktører. Beboerens finansiering af 50 % af boligen sker ved et banklån på almindelige vilkår i en bank, der samarbejder med investor om finansiering af modellen.
Beboerens ejerandel kan øges én gang årligt med minimum 10 % og beboeren kan dermed på sigt opnå fuldt ejerskab til sin egen bolig. Lejemålet er uopsigeligt for investor i 10 år, hvorefter investor har adgang til at opsige, frem til det tidspunkt, hvor lejeren opnår fuldt ejerskab. Da Københavns Kommune har vurderet at nugældende forvaltningsretlige regler forhindrer kommunen i at deltage som investor i modellen, kræver en implementering i Danmark at der først åbnes op for dette.
Udfordringer ved introduktion af Oslo-modellen i Danmark
Finansiering
I Danmark anvendes primært realkreditlån ved køb af ejerboliger. Hvis realkreditsystemet ikke vil finansiere et delt ejerskab, er modellen formentlig ikke relevant i en dansk kontekst idet et privat lån eller et banklån sædvanligvis vil være markant dyrere end et realkreditlån. Skal realkreditsystemet kunne långive til erhvervelse af kun 50 % af en bolig, kræves en tilpasning af gældende realkreditlovgivning.
Investeringsrisici
Det er afgørende for investorer, at investeringsobjektet/ejendommen skaber et stabilt, forudsigeligt afkast over en længere årrække. Modellen er kun interessant for større investorer, herunder pensionsselskaber, hvis investeringsvolumen i boligopkøbene er stor nok til at retfærdiggøre omkostningerne til analysering af afkast og risiko. Det er desuden nødvendigt at afklare, hvordan investorens og beboerens indflydelse på generalforsamlingen i ejendommens ejerforening reguleres, da investors indflydelse på ejendommens drift er afgørende for afkastet mv. Endelig skal det reguleres, hvordan boligens eventuelle værdistigning eller værdifald skal fordeles mellem investoren og beboeren ved salg af ejerandele.
Lejers misligholdelse
Det delte ejerskab betyder, at beboeren er lejer for 50% af boligens vedkommende og således kan komme i misligholdelse under lejekontrakten ved f.eks. manglende huslejebetaling. Konsekvensen af en sådan misligholdelse bliver kompleks i en delt ejermodel hvor tredjeparter (bank/finansieringsinstitut) har delt pant i boligen. For beboeren kan en misligholdelse og opsigelse af lejekontrakten således få store praktiske og økonomiske konsekvenser, hvis det indebærer et tvangssalg af ejerandelen (evt. til underkurs).
Hvis investoren skal have mulighed for at tilbagekøbe førstegangskøberens andel, skal der tages stilling til prissætningen. Alternativt skal investoren gennem pant i boligen kunne kræve et salg på tvangsauktion, men her vil beboerens kreditor kunne komme i vejen.
Modellens fremtidsudsigter
Alternative ejermodeller (som “Oslo-modellen”) indebærer store praktiske, juridiske og økonomiske udfordringer og er efter vores opfattelse et stykke vej fra at blive aktuel i et dansk perspektiv.
