En ung børnefamilie med to gode indkomster og en opsparing i ryggen er klar til at forlade den trange lejelejlighed på Nørrebro. Drømmen er en ejerbolig i byen – tæt på vennerne, cafeen og farmor. Virkeligheden melder sig hurtigt: Prisen på en ejerlejlighed i København er fordoblet på ti år. For mange førstegangskøbere er døren til boligmarkedet lukket.
By & Havn udgav sidste år hvidbogen ”Fra kriser til knaphed”, hvor ti sektoreksperter, forskere gav deres bud på, hvad der har drevet udviklingen på det københavnske boligmarked siden finanskrisen. Svarene er overraskende enslydende – og peger på en grundlæggende ubalance, som hverken politiske hovsa-løsninger eller importerede modeller fra udlandet kan fikse.
Efterspørgslen overstiger udbuddet
Koger man hvidbogens pointer ned til én samlet erkendelse, er den enkel: Der er langt flere mennesker, som gerne vil bo i København, end der er boliger til dem. Og det driver udviklingen, som på trods af corona-krise, inflationskrise og nye beskatningsmodeller kun er gået én vej. Op.
”For 40 år siden var der ikke mange, der gad bo i København, men nu vil alle gerne bo der. Og det er hovedårsagen til, at prisen på boliger er steget,” siger Martin Vinæs Larsen, lektor ved Institut for Statskundskab på Aarhus Universitet.
Martin Vinæs Larsen kalder udviklingen et ”efterspørgsels-chok”. København er gået fra fraflytningsby til at tiltrække unge, internationale, børnefamilier og seniorer. Samtidig er indbyggerne blevet markant mere købestærke.
Udviklingen kan også mærkes i den måde, hvorpå byen er blevet attraktiv på tværs af generationer. Hvor København tidligere især trak studerende og unge til, er byen i dag også blevet et mål for ressourcestærke familier og internationale medarbejdere med høj betalingsevne. Det lægger et ekstra pres på et boligmarked, hvor udbuddet allerede er for lavt.
Med andre ord kan man sige, at København er blevet populær i de sidste fire årtier og hvor København i 1980´erne var en by, som folk flyttede fra for at komme så langt væk som muligt, er billedet i dag anderledes og efterspørgslen er så stor, at udbuddet ikke følger med og det presser prisen op.
Private lejeboliger har fyldt hullet
De seneste ti år er der kommet 23.000 flere private lejeboliger i København. Boligformen udgør nu næsten 30 procent af markedet. Kritikere har peget på, at lejeboligerne er for dyre og drives af kapitalfonde med fokus på afkast.
Hvidbogen tegner et mere nuanceret billede. Ifølge Martin Vinæs Larsen er lejeboligerne bygget, fordi markedet har efterspurgt dem – som en konsekvens af stramme låneregler efter finanskrisen.
”Lad os sige, at du tjener 40.000 om måneden. Så vil du aldrig nogensinde få lov til at købe en bolig, der koster 4 mio. kr., af din bank. Men du kan godt få lov til at leje den samme bolig på markedsvilkår,” forklarer Martin Vinæs Larsen.
Og her er der i hvidbogen udbredt enighed om, at grunden til at det københavnske boligmarked trods alt fungerer, så godt som det gør, er samspillet mellem de forskellige boligformer; ejerboliger, andelsboliger, lejeboliger og almene boliger, som side om side gør det muligt for de fleste at finde en bolig, så man får foden inden for på boligmarkedet på trods af forskellige livsfaser, indkomster og behov.
Strukturelle forklaringer
Et gennemgående tema i hvidbogen er, at prisstigningerne primært er strukturelle. Det handler om urbanisering, demografi og en stærk dansk økonomi – faktorer, som politikerne kun i begrænset omfang kan påvirke.
”Der er ikke noget, der driver boligmarkedet lige så meget som den underliggende vækst i økonomien. Når vi har en super robust økonomi, så har vi også høje boligpriser. Når den stærke økonomi samtidig kombineres med urbanisering og en demografisk udvikling med flere mindre husstande, flere singler og en voksende befolkning i de største byer, så opstår der et markant efterspørgselspres på boliger. Det er præcis det efterspørgselschok, som Martin Vinæs Larsen peger på. Og så længe udbuddet af nye boliger ikke følger med, må man enten acceptere fortsat stigende priser eller skabe rammerne for et væsentligt højere boligudbud,” siger Jacob Kjær, partner i ejendomsrådgiveren Nordanö.
Og adm. direktør i Realkredit Danmark, Kamilla Hammerich Skytte, følger op:
”Det er samfundsøkonomien, der er den grundlæggende motor bag udviklingen og definerer prisudviklingen”. Og den motor har været særdeles godt kørende i Danmark de seneste år – og det betyder også, man ikke kan regulere sig hurtigt ud af udviklingen, forklarer hun. Finanskrisen var hård for boligmarkedet. Siden 2015 har dansk økonomi været karakteriseret af gunstige konjunkturer kombineret med stigende beskæftigelse. Dén kombination har helt generelt bidraget til stigende boligpriser på boligmarkedet.
”Når der er økonomisk vækst og lav arbejdsløshed, som vi har været præget af i lang tid, så er der en større efterspørgsel efter boliger. Og det er med til at drive priserne op,” siger hun. Samtidig har en række andre faktorer spillet ind, såsom stigende indbyggertal, en lang årrække med skattestop på boliger, og lave renter. Fælles for disse faktorer er ikke bare, at de forstærker effekten af højkonjunktur og en stærk økonomi; Fælles er, at de øger efterspørgslen i et marked, hvor udbuddet i forvejen er begrænset – og derfor slår effekten af dem uforholdsmæssigt meget igennem i København.
Siden finanskrisen er reguleringen af boligmarkedet og finansiering af boligkøb for private også blevet strammet. Flere har påpeget, at reglerne gør det for svært at komme ind på boligmarkedet, særligt for unge og førstegangskøbere, når priserne samtidig er så høje. Kamilla Hammerich Skytte forstår godt problematikken, men mener, at opstramningerne har bidraget til, at udlån sker på et ansvarligt grundlag og i det store og hele er på et balanceret niveau.
”Strammere regulering gør det sværere for nogle grupper at finansiere det boligkøb, de drømmer om, og det er ofte det, debatten fokuserer på. Men kravene er også med til at holde efterspørgslen og dermed prispresset nede. Hvis kravene lempes markant, vil det alt andet lige øge efterspørgsel og dermed presse priserne yderligere op.”
Derfor mener hun heller ikke, at der findes nogle hurtige snuptagsløsninger – eksempelvis ved at ændre finansieringskravene – som kan dæmpe prisudviklingen på boliger i København. Det handler i højere grad om at afhjælpe ubalancen mellem de få boliger og de mange, som gerne vil bo i København.
Flere af interviewpersonerne beskriver finanskrisen som et afgørende vendepunkt for det københavnske boligmarked. Reglerne gjorde markedet mere robust, men betød samtidig, at mange med almindelige indkomster fik sværere ved at købe bolig i København. Dermed er flere blevet boende længere i lejeboliger, mens boligpriserne fortsat er steget hurtigere end lønningerne.
Er det dyre byggegrunde, der driver prisen op?
En udbredt kritik handler om, at byggegrunde sælges for dyrt. Hvidbogen afviser dog, at det er hovedforklaringen på de høje boligpriser i København.
”Boligpriserne i København bliver i sidste ende fastsat af den efterspørgsel, der er efter at bo i byen – ikke af hvad byggegrunden oprindeligt blev solgt for. Hvis man sælger byggegrundene billigere uden samtidig at øge udbuddet markant, vil gevinsten typisk forsvinde andre steder i værdikæden, eksempelvis hos udvikleren eller direkte i markedsprisen på boligerne. Det positive ved den nuværende model er, at en del af værdiskabelsen tilbageføres til investeringer i byens infrastruktur – eksempelvis metroen,” forklarer Jacob Kjær, partner i ejendomsrådgiveren Nordanö.
Flere af eksperterne peger i stedet på infrastrukturen som afgørende for prisudviklingen. Særligt metroen har ændret boligmarkedet markant. Nye stationer gør områder mere attraktive og binder bydelene tættere sammen, hvilket hurtigt kan ses i boligpriserne.
Det gælder bl.a. Nordhavn, Sydhavn og Ørestad, hvor priserne er steget i takt med metroens udbygning.
På tværs af de ti interviews er der bred enighed om diagnosen: Ubalancen mellem udbud og efterspørgsel er hovedårsagen. Finansieringskravene efter finanskrisen har bidraget til, at der er bygget flere lejeboliger end ejerboliger. Og de strukturelle drivere – urbanisering, demografi og økonomisk vækst – er vanskelige at ændre politisk.
Kan vi finde fremtidens løsninger ved at se bagud?
Hvidbogen kigger primært bagud. Flere spørgsmål står stadig åbne: Hvordan får vi gang i byggeriet af andelsboliger? Hvordan sikrer vi, at førstegangskøbere kan komme ind på markedet? Skal fordelingen af hvilke boligtyper, der bygges i København, ændres?
Samtidig peger flere af eksperterne på, at København risikerer gradvist at blive mindre tilgængelig for almindelige lønmodtagere, hvis boligudbuddet og – boligsammensætningen ikke følger med efterspørgslen.
Et andet spørgsmål handler om tempoet i byudviklingen. Flere af de medvirkende peger på, at der ofte går mange år, fra nye byområder bliver planlagt, til boligerne faktisk står klar. Imens fortsætter befolkningstilvæksten, og presset på de eksisterende boliger vokser.
Der er heller ikke enkle svar på, hvordan byen skal udvikles uden samtidig at gøre den dyrere. Nye metrostationer, havneområder og attraktive byrum løfter livskvaliteten, men gør samtidig områderne mere eftertragtede. Det er en balance, som flere af eksperterne mener vil præge boligdebatten i mange år frem.
Hvis hvidbogen skal omsættes til handling, peger den på flere centrale indsigter. Problemet løses kun ved at bygge flere boliger – og det kræver investeringer i infrastruktur. De fire boligformer hænger sammen og påvirker hinanden. Og der er brug for en revision af finansieringsreglerne.
Hovedkonklusionen i hvidbogen er, at boligudfordringer grundlæggende skyldes en vedvarende ubalance mellem udbud og efterspørgsel: Alt for mange vil bo i København, og der bliver bygget for få boliger – særligt de boligtyper, som efterspørges.
“Der er simpelthen en grundlæggende skævhed mellem udbud og efterspørgsel.” som Martin Vinæs Larsen sammenfatter det.
