Nogle virksomheder har et problem, fordi kommunerne nær hovedstaden er uvillige til at udlægge jord til tunge erhverv. Men for andre virksomheder er det ikke vigtigt at bo tæt på København, så længe der er kort vej til nærmeste motorvejsafkørsel. Og for virksomheder, der altid har ligget i hovedstadsområdet, men som ikke behøver det, rummer situationen muligheder for at sælge deres grunde til særdeles gode priser.
Hvis man ikke kendte til Danmark, og som det første så tallene for, hvor der er opført nye produktions- og logistikejendomme de seneste år, ville man få et noget misvisende billede af, hvor de aktuelle vækstdynamoer findes.
På Sjælland er der ingen tvivl om, at København har været det store økonomiske centrum de seneste årtier. Alligevel er det næsten sådan, at jo længere væk fra København, man kommer, jo større har tilvæksten været. Eneste undtagelse er, at der har været lidt højere vækst i Øst- end i Vest- og Sydsjælland, selv om meget af Novo Nordisks eventyr i praksis foregår i Kalundborg i Vestsjælland.
Det er Ejendomstorvet.dk, der møjsommeligt indsamler tal for den samlede mængde af produktions- og logistikejendomme, med henblik på at kunne beregne, hvor stor en del af dem der aktuelt bliver udbudt til leje. Denne såkaldte udbudsprocent giver et billede af tomgangen.
Dataindsamlingen er besværlig, fordi Danmarks Statistik ikke er til meget hjælp. Dels bliver oplysninger om nybyggeri ofte indberettet til dem med stor forsinkelse, og dels bruger de kategorier, der ikke særligt godt afspejler den type ejendomme, moderne produktions- og logistikvirksomheder skal bruge.
Omdiskuteret problematik
Ejendomstorvet.dk følger ændringer i BBR-meddelelser for at opgøre sine tal. Det er bedre, selv om der også er forsinkelser i indberetningerne til BBR. Og efter at Ejendomstorvet.dk har gjort dette arbejde gennem nu over fire år, begynder man at kunne se det langsigtede billede.
At den største vækst er set uden for København, er ikke i sig selv overraskende. Det er en del af omdiskuteret problematik, som vi også flere gange har beskrevet i EJENDOMME:
Virksomheder leder med lys og lygte efter lokaler så tæt på København som muligt, men de fleste forstadskommuner vil hellere have boligbyggeri. I stedet må virksomhederne tage til takke med lokaler i fjerneliggende kommuner, hvilket giver længere transporttid og højere udgifter – for slet ikke at tale om større belastning af vejnettet og øget klimabelastning.
Et simpelt regnestykke
Men måske er det ikke så skidt endda; i hvert fald ikke for alle virksomheder. Nogle går mindre op i, hvor tæt de er på København. Deres fokus ligger i stedet på, hvor langt der er til nærmeste motorvejstilkørsel, fortæller Henrik Nikolajsen, partner og adm. direktør for Nordicals Sjælland med afdelinger i Holbæk, Køge, Næstved, Roskilde og Slagelse.
”Hvis man er en logistiktung virksomhed, og har man hundrede biler om dagen, der skal køre bare et kvarter for at nå motorvejen, så kan man gange det op, og så har man råd til at købe en grund, der er tre gange så dyr. Men det nytter ikke noget, hvis der slet ikke er nogen grunde, og så er det, at man kan blive presset længere ud,” siger Henrik Nikolajsen.
”Hvis det ligger et kvarter eller mere fra motorvejen, så er det ikke logistik på den måde. Så er det mere et lager. Det koster det samme at opføre det, men der ingen, der spekulativt opfører en ejendom, som ligger et kvarter eller mere fra motorvejen,” fortsætter han.
Et marked af forbundne kar
At blive presset længere ud vil sige at skulle ud mod Ringsted eller ned mod Rønnede. Det er ifølge Henrik Nikolajsen endnu for langt væk, hvis logistikken direkte skal betjene København.
Men markedet består af forbundne kar, og vil nogle være nødt til at betale en høj pris for at bo tæt på København, vil andre konkludere, at de godt kan bo længere ude og spare den ekstra husleje.
Desuden er det ikke sådan, at det ubetinget er bedre, jo tættere man kommer på København.
”Førhen havde Køge/Solrød ikke noget som helst med hovedstaden at gøre. Men det her de i høj grad i dag, fordi man har de to motorveje, der mødes der. Det handler ikke så meget om de sidste 20 km (ind mod hovedstaden, red.), men mere om hvorvidt det er et godt sted at håndtere varerne. Det skal være et sted, hvor man kan omlaste ting til mindre biler. Noget af det skal måske fragtes med elbiler videre ind til hovedstaden. Nogle af varerne kommer også i store jumbotransporter, der slet ikke må køre længere ind,” siger Henrik Nikolajsen.
Køge/Solrød har for længst udsolgt i erhvervsgrunde, og det samme har Ringsted Business Park – det sidste over ti år tidligere, end kommunen havde regnet med.
Manglen på erhvervsgrunde er et problem, men den er en mulighed for andre. Ifølge John Borrisholt fra EDC Erhverv Poul Erik Bech kan en god beliggenhed i forhold til motorvejen rask hæve huslejeniveauet med 10 eller 15 pct. Dette bliver også afspejlet i ejendommenes værdi.
Høje grundpriser
Men der er en anden gruppe af interessenter, der ser interesseret på udviklingen. Det er de virksomheder, som har boet i området mange år før, den nuværende situation omkring logistisk betjening af hovedstaden opstod.
”Alt, som man kan bygge høj logistik på, kan jeg sælge relativt hurtigt, også til fornuftige priser,” siger John Borrisholt.
”Fornuftige priser” kan endda være en underdrivelse. John Borrisholt nævner et konkret eksempel, hvor en fabrikant i dag kan indkassere mere på at sælge virksomhedens grund, end han har tjent på denne virksomhed gennem 40 år.
”Der er ingen ledig jord. Så vi skal finde nogen, der holder op med et eller andet, eller som vil flytte et andet sted hen. Men det kan være en stor beslutning økonomisk, og i dette tilfælde er der også tale om et livsværk,” siger John Borrisholt.
Dynamikken i omegnen
At der er en dynamik, som handler om mere blot hvor det behager kommunerne at udlægge erhvervsgrunde, fremgår, når man zoomer ind på Ejendomstorvet.dk’s tal for produktions- og logistikejendomme i Københavns Omegn. Immervæk er det stadig her, de fleste virksomheder gerne vil bo.
Tallene viser, at omfanget af lokalerne er gået lidt over de seneste fire år, men at der også har været kvartaler, hvor det er gået den modsatte vej. Ifølge portalens adm. direktør Jakob Wegener handler det om, at i 2023 forsvandt der 15.000 kvm. produktions- og logistikarealer i Gladsaxe Kommune og yderligere 40.000 kvm. i Brøndby Kommune.
Det er uoplyst, hvilke konkrete ejendomme i de to kommuner, som er forsvundet fra statistikken. Men begge har konverteret erhvervsarealer til boligområder.
Omvendt er der i 2024 kommet nye arealer med produktions- og logistikejendomme i Høje Taastrup (50.000 kvm.), Ishøj (25.000 kvm.), Ballerup (20.000 kvm.) og Gentofte (10.000 kvm.).
Bortset fra sidstnævnte er der altså tale om Vestegnskommuner, hvor der endnu er god plads – relativt set, i hvert fald – på de lokale motorveje. Måske er der tale om gamle ejendomme, der er blevet erstattet med nye.
