Da vi for godt 10 år siden første gang oplevede negative renter, var det svært at forstå. Skulle man betale for at have penge i banken, og fik man penge for at låne? Vi oplevede det som fuldstændigt kontraintuitivt.
Af Peter Winther, Executive Director, Partner, Colliers
Men efter nogle år vænnede vi os til negative renter. Vi oplevede det som en normaltilstand. I slutningen af 2019 udtalte daværende nationalbankdirektør Lars Rohde, at han meget vel kunne forestille sig ekstremt lave renter i yderligere 5-10 år. Så mentalt indstillede vi os alle på, at 0-renter eller negative renter var en normalsituation.
Ved obligationsinvesteringer begyndte vi med et smil på læben at tale om ”afkastfri risiko” i stedet for ”risikofrit afkast”.
Verden væltede sig i likviditet, og alle ledte derfor med lys og lygte efter investeringer, hvor man trods alt kunne få et beskedent løbende afkast. Ejendomsinvesteringer lignede en guldgrube med høj sikkerhed og et direkte afkast, som var meget højt i forhold til renterne.
Af ovenstående figur ses, at frem til 2009 fik man stort set samme direkte afkast ved solide ejendomsinvesteringer som ved investering i statsobligationer. Så begyndte et årtis rentefald. Det trak ejendomspriserne stejlt opad – og startafkastene ved ejendomsinvesteringer nedad. Og i de gyldne år nåede vi et positivt ”yield gap” på omkring 3%-point i ejendommenes favør.
I løbet af 2022 forsvandt ”yield gap” fuldstændigt. Investorerne oplevede prisfald på ejendomme, men langt større kurstab på lange obligationer. Og fra 2023 strømmede investorerne igen ind på obligationsmarkedet, hvor afkastene begyndte at se meget attraktive ud.
Det går den rigtige vej
Vi er formentlig på vej ind i en periode med rentefald. Ikke massive rentefald, som vi så i 2010’erne, men trods alt renter med en pil nedad.
Samtidig er indtægterne fra ejendomsinvesteringer steget i takt med stigende lejepriser. Især i København, hvor efterspørgslen efter boliger i dag er meget kraftig i forhold til et udbud, som falder på grund af et lavt nybyggeri.
Men er ”yield gap” blevet stort nok til at kompensere for alt det arbejde og den illikvide natur, som er forbundet med ejendomme?
Det er vanskeligt at spå om fremtiden. Men rammebetingelserne for ejendomme begynder igen at se gunstige ud: Konkurrencedygtige direkte afkast fra ejendomme, en vis sandsynlighed for et rentefald, stigende huslejer og dermed indtægter fra ejendomsinvesteringer, gør igen ejendomme til et interessant investeringsalternativ.
Vi vil ikke se en priseksplosion som i 2010’erne. Men mindre kan også gøre det – faktisk vil en mere rolig prisstigningstakt på investeringsejendomme være sundere, så vi ikke en gang til oplever en ”boble” – massive prisstigninger, overoptimistiske og ukritiske investorer, efterfulgt af prisfald og pessimisme.
