København tiltrækker flere mennesker, flere penge og flere ambitioner end nogensinde. Byen er blevet en magnet for internationale virksomheder,´højtuddannede og dobbeltindkomstfamilier med købekraft, der overstiger alt, hvad markedet tidligere har set.
Det har skabt et boligmarked, hvor det bliver sværere for almindelige lønmodtagere at få fodfæste, og hvor forældre, arv og friværdi i stigende grad afgør, hvem der kommer ind.
”Københavnerne er blevet markant rigere gennem de seneste 20 år. Det skyldes ikke primært, at nogle grupper er blevet skubbet ud af byen, men at befolkningen løbende har fået et højere uddannelsesniveau og er gået ind i mere specialiserede og bedre lønnede jobs. Det har løftet købekraften betydeligt og ændret boligmarkedet,” siger Jacob Kjær, partner i ejendomsrådgiveren Nordanö.
”Den største misforståelse i boligdebatten er, at høje boligpriser skyldes investorer, udviklere eller grundejere. I virkeligheden er de høje boligpriser et symptom på, at København og boligefterspørgslen har ændret sig markant gennem de seneste 20 år, mens boligudbuddet – både i antal og i de boligtyper, som efterspørges – ikke har kunnet følge med. Hvis vi vil gøre byen mere tilgængelig, skal vi først og fremmest øge udbuddet og bygge de boliger, som den demografiske udvikling skaber efterspørgsel efter.”
Debatten er blevet aktualiseret af hvidbogen ”Fra kriser til knaphed” fra byudviklingsselskabet By & Havn, der udkom sidste år og som i dag danner rammen om en debat på Folkemødet på Bornholm. Hvidbogen handler om fremtidens boligmarked.
Her peger investorer, byudviklere og finansielle aktører på den samme grundlæggende udfordring:
Efterspørgslen er vokset hurtigere end byen har kunnet bygge.
Men bag de høje priser gemmer der sig en mere grundlæggende diskussion om, hvordan hovedstaden skal udvikle sig de næste 10-20 år. For spørgsmålet er ikke længere kun, hvorfor priserne er steget, men hvordan København undgår at blive en by, hvor stadig færre har mulighed for at finde en bolig.
”Vi har over mange år set en strukturel ubalance i København, hvor efterspørgslen er vokset hurtigere end udbuddet – og det er en central forklaring på prisudviklingen”, siger Kamilla Hammerich Skytte, administrerende direktør i realkreditinstituttet Realkredit Danmark.
Hun peger på, at der trods forskellige interesser er bred enighed om problemet.
”Efterspørgslen i København har været større end udbuddet gennem mange år, hvilket lægger et vedvarende pres på priserne.”
København er blevet en magnet
Det er langt fra kun renter og økonomi, der driver udviklingen. København har ændret karakter markant gennem de seneste årtier. Byen tiltrækker internationale virksomheder, studerende og højtuddannede lønmodtagere i et omfang, som presser boligefterspørgslen yderligere.
Jacob Kjær peger på, at hovedstaden i dag tiltrækker en helt anden type køber end tidligere.
”De nye køberes betalingsmuligheder er bare noget helt andet, og det er derfor, vi ser så mange boliger blive solgt til priser over 10 millioner kroner.”
Samtidig er boligefterspørgslen blevet mere kompleks. Anne Skovbro, administrerende direktør i By & Havn, peger på, at de klassiske familiemønstre ikke længere kan forklare boligmarkedet alene.
”Mennesker finder på at gøre mange ting. De kan finde på at være singler længe. Folk bliver skilt og vil gerne bo tæt på hinanden af hensyn til børnene. Det øger behovet for et fornuftigt udbud af forskellige typer boliger,” siger hun. Flere bliver boende i byen længere, og mange prioriterer nærhed over ekstra plads.
”Cykelafstand til centrum betyder ret meget,” siger Anne Skovbro og fortsætter: ”Og hvis vi ser København som Storkøbenhavn, så betyder afstand på cykel og kollektiv infrastruktur meget.”
København fortsat vil være meget høj. Derfor er det ikke realistisk at forvente, at boligpriserne i København falder markant alene fordi der bygges mere uden for kommunen” Jacob Kjær, partner ejendomsrådgiveren Nordanö
Udbuddet er blevet den store knast
I årevis handlede boligdebatten om finansiering, skatter og renter. Nu er problemet mere grundlæggende: Der bliver bygget for lidt.
”Boligmarkedet i København er ikke afkoblet fra almindeligt udbud og efterspørgsel,” siger Jacob Kjær.
”Boligmarkedet følger de samme grundlæggende mekanismer som andre markeder. Hvis efterspørgslen stiger hurtigere end udbuddet, vil priserne stige. Regulering kan påvirke fordelingen af gevinster og omkostninger, men den kan ikke ophæve den grundlæggende ubalance mellem udbud og efterspørgsel.”
Netop manglen på boliger er blevet mere tydelig de senere år. Anne Skovbro peger på, at København i perioder har haft færre boliger til salg end langt mindre byer.
”Der er simpelthen en mangel,” siger hun.
Ifølge hende har København historisk været bedre end både sammenlignelige storbyer som Stockholm og Oslo til at holde priserne nogenlunde nede, fordi byen løbende har udviklet nye områder.
”Vi har været i stand til at levere løbende udbud af nye byggegrunde. Det har de ikke haft på samme måde i Oslo og Stockholm, og deres boligpriser har derfor været langt højere.”
Og det er nødvendigt at fastholde en høj byggetakt, for ellers vil priserne i København kun gå én vej. Op.
Men den motor er begyndt at hakke. Lokalplaner tager længere tid, miljøkrav er blevet mere omfattende, og nye fortolkninger af støjregler gør det vanskeligere at fortætte byen.
”Hvis man ønsker at bygge mere i København, så er man nok nødt til at genbesøge nogle af fortolkningerne af støjreglerne,” siger Anne Skovbro.
Jacob Kjær peger på, at særligt erhvervsstøj spænder ben for flere projekter.
”Så kan vi jo ikke fortætte byen. Og hvis vi ikke kan fortætte byen, så løser vi jo ikke boligudfordringerne.”
Omegnen kan ikke løse boligudfordringen i København
Det bliver ofte anført, at der skal bygges i omegnskommunerne for at holde priserne i København nede, men det er et misvisende argument ifølge Jacob Kjær. Han afviser, at boligkrisen i København kan løses ved blot at bygge flere boliger i forstæderne. Ifølge ham hænger boligmarkedet i hovedstadsregionen sammen, men efterspørgslen efter at bo i selve København forsvinder ikke af den grund. Forstæderne kan absorbere en del af befolkningstilvæksten og tiltrække børnefamilier, men de kan ikke sænke priserne på de eftertragtede boliger i hovedstaden.
Tværtimod mener han, at en stærkere udvikling i forstæderne kan gøre København endnu mere attraktiv som regionalt centrum. Som han formulerer det:
”Et stærkere boligudbud i omegnskommunerne er vigtigt for hele hovedstadsregionen, men det ændrer ikke ved, at efterspørgslen efter at bo i selve København fortsat vil være meget høj. Derfor er det ikke realistisk at forvente, at boligpriserne i København falder markant alene fordi der bygges mere uden for kommunen.”
Flere boligformer skal holde byen åben
Selvom ejerlejligheder ofte dominerer overskrifterne, består Københavns boligmarked af flere forskellige spor.
Byen har historisk set haft et velfungerende miks af både ejerboliger, andelsboliger, almene boliger og lejeboliger. Det er ifølge flere af aktørerne en væsentlig grund til, at København fortsat er mere socialt blandet end mange andre storbyer.
”Vi har jo trods alt valgt, at de fleste boliger har en anden boligform end ejerboliger,” siger Jacob Kjær.
Kun omkring 20 procent af boligerne i København er ejerboliger. Det skaber høje priser i netop den del af markedet, men giver samtidig plads til andre boligformer.
Anne Skovbro peger på, at nye byområder i stigende grad bygges med en høj andel almene boliger.
”På Papirøen er der 25 procent almene boliger i samme arkitektur som resten. Den fortælling kommer sjældent frem,” siger hun.
I flere områder i Nordhavn er andelen af almene boliger hævet yderligere og i Ørestad er der næsten 20 procent almene boliger. Men de almene projekter er også under pres, fordi højere byggeomkostninger gør dem sværere at få til at hænge sammen lige nu.
”Der er et efterslæb, som skal hentes,” siger Anne Skovbro.
Samtidig er nybyggeri af andelsboliger næsten forsvundet.
”Den diskussion er ikke løst endnu,” siger Anne Skovbro om mulighederne for at finansiere nye andelsprojekter.
Unge møder et marked med høj fart
Et af de spørgsmål, der fylder mest blandt unge københavnere, handler om adgangen til boligmarkedet: Hvordan kommer man ind?
Kamilla Hammerich Skytte møder spørgsmålet ofte.
”Fra et finansielt synspunkt vil svaret være: At opbygge en stor opsparing. Men med de ejerlejlighedspriser, der er i dag, så vil det for mange kræve flere års opsparing.”
Hun advarer samtidig mod politiske løsninger, der alene gør det lettere at låne.
”Hvis man alene lemper kreditkravene, risikerer man at gøre kommende generationer en bjørnetjeneste ved at øge presset på priserne yderligere og gøre det endnu sværere at komme ind på boligmarkedet.”
Ifølge Kamilla Hammerich Skytte er problemet i København overordnet set ikke manglende efterspørgsel, men et utilstrækkeligt udbud af boliger.
Jacob Kjær deler vurderingen.
”Det er jo ikke fordi, vi har en masse ejerboliger, der ikke bliver solgt, fordi folk ikke kan finansiere dem. De bliver solgt. Der er bare for få af dem.”
Samtidig peger flere på, at adgangen til ejerboligmarkedet i stigende grad afhænger af hjælp hjemmefra.
”Det ser ud til, at de her penge hjemmefra bliver rykket med over som udbetaling,” siger Anne Skovbro.
Dermed bliver forældrekøb, friværdi og opsparing en stadig vigtigere faktor for førstegangskøbere og det skaber også en ulighed.
Markedet har vist overraskende styrke
Trods stigende renter, energikrise, inflation og geopolitisk uro er boligmarkedet i København fortsat stærkt.
”Man kan næsten ikke forestille sig flere greb, man tog for at holde markedet nede,” siger Jacob Kjær.
”Og priserne er kun gået én vej.”
Kamilla Hammerich Skytte understreger, at markedet samtidig står langt stærkere økonomisk end før finanskrisen.
”Vi ser historisk lave tab og restancer, hvilket vidner om en generelt robust økonomi hos boligejerne,” siger hun.
Hun peger på, at de skærpede kreditkrav efter finanskrisen har gjort husholdningerne mere robuste.
”Boligkøberne i dag har et fornuftigt rådighedsbeløb og samtidig ser vi generelt store udbetalinger ved boligkøb i København. Alt dette, gør boligkøberne bedre rustet til at håndtere de løbende udsving i økonomien og på de finansielle markeder.”
Problemerne handler derfor i højere grad om adgang end om økonomisk kollaps.
”Det er ikke en boligkrise, som vi kendte den under finanskrisen,” siger Jacob Kjær.
Byen står foran et valg
Selvom der er bred enighed om problemerne, findes der ikke kun én løsning. Der skal bygges mere, findes plads og skabes bedre balance mellem regulering, finansiering og byudvikling.
Samtidig vokser presset for at sikre, at København fortsat er en by med plads til flere indkomstgrupper.
For mange unge er drømmeboligen blevet afløst af et langt mere grundlæggende spørgsmål: Hvordan kommer man overhovedet ind på markedet?
”I dag handler det for nogen i stigende grad om at komme så tæt på København som muligt,” siger Kamilla Hammerich Skytte.
Det mærkes allerede i kommunerne omkring hovedstaden, hvor flere søger mod områder uden for de dyreste postnumre.
Udviklingen ændrer ikke på det grundlæggende pres på hovedstaden.
”Der vil fortsat være en stigende efterspørgsel,” siger Anne Skovbro.
Det betyder også, at diskussionen om byens udvikling næppe bliver mindre de kommende år.
København er stadig en by, mange drømmer om at flytte til. Spørgsmålet er, hvor længe den også er en by, almindelige lønmodtagere har råd til at blive boende i.
