Ejerlejligheder i hovedstadsområdet holder snor i priser på udlejningsejendomme

Ejerlejligheder i København og på Frederiksberg er ved at have indhentet det reelle værditab fra inflationen for nogle år siden. I omegnskommunerne går det derimod meget langsommere. Men det kan ændre sig, og hvis flere accepterer at bosætte sig uden for centrum, kan det få afsmittende effekt på det professionelle ejendomsmarked.

Hvor slemt kan det være at bo i en ejerlejlighed i Lyngby-Taarbæk Kommune?
Inden læsere, der rent faktisk gør det, begynder at indsende klager, skal det præciseres, at spørgsmålet er ment med et glimt i øjet. Denne artikel handler heller ikke specielt om ejerlejligheder i Lyngby-Taarbæk – de er blot et eksempel. Artiklen handler om ejerlejligheder i hele hovedstadsområdet.

Og svaret på spørgsmålet kan, ad kringlede omveje, give en indikation på, hvor højt priserne på udlejningsejendomme kan blive presset op af det nuværende gab mellem udbud og efterspørgsel mere centralt i hovedstaden; særligt i Københavns og Frederiksberg kommuner.

Salgspriser er tilbage
De centrale kommuner vedbliver med at tiltrække tilflyttere fra ind- og udland, og da nybyggeriet har været lavt, siden både renter og priser på byggematerialer fløj i vejret for tre-fire år siden, er der opstået større rift om boligerne, end man har set i årtier.

Det er særligt tydeligt på markedet for ejerlejligheder. I f.eks. Københavns Kommune er kvadratmeterpriserne, korrigeret for inflation, næsten tilbage på niveauet fra for tre år siden, selv som køberne i dag skal betale mere i både rente og boligskatter. Det er målt på tal fra første kvartal i år.
Dette har en afsmittende effekt på markedet for boligudlejningsejendomme. De har muligheden for at sælge boligerne enkeltvis, altså at konvertere lejeboliger til ejerboliger. Det er der også en del, der gør, og derfor er der grænser for, hvor meget priserne på udlejningsejendomme kan falde, så længe altså priserne på ejerlejligheder holder sig oppe.

Stor stigning i udbudspriser
Og disse priser ikke bare holder sig oppe – de ser også ud til at blive ved med at stige, ifølge Finans Danmark, der har kigget på tallene for andet kvartal.

Organisationen, der er brancheforening for banker og realkreditinstitutter, finder, at udbudspriserne i København i juni lå hele 12,9 pct. højere end i juni sidste år. På Frederiksberg var udbudspriserne steget 10,4 pct.

Det kan være, at sælgerne er for optimistiske, og at de må ende med at give afslag, så stigningen i de reelle salgspriser bliver mindre. Men der er ikke megen tvivl om tendensen.

”På trods af global usikkerhed og lav forbrugertillid fortsætter priserne med at stige, hvilket bl.a. kan skyldes et stærkt arbejdsmarked og et begrænset udbud. Selv når der korrigeres for inflation, er de reale udbudspriser nu højere end nogensinde før i byen,” udtalte Peter Jayaswal, underdirektør for realkredit, ejendomsfinansiering og samfundsomstilling i Finans Danmark, da opgørelsen blev offentliggjort i begyndelsen af juli.

Et godt alternativ
Men for de boligsøgende er der en anden elastik end blot at acceptere at betale mere for deres bolig. De kan også vælge at søge lidt længere ud, og denne mulighed er, i hvert fald i økonomiske termer, blev langt mere attraktiv de seneste år.

Man skal nemlig ikke langt uden for København, før al snak om nemme formuegevinster på ejerlejligheder, og om øget pres på ejerboligmarkedet, forekommer noget uvedkommende.

Det er her, Lyngby-Taarbæk Kommune er et godt eksempel. Den er et af de bedste alternativer til bosættelse, hvis man arbejder i København: Trafikforbindelserne fra og til København findes ikke bedre i hovedstadsområdet.

Alligevel er boligpriserne haltet betydeligt efter, hvad man ser godt en halv snes kilometer mod syd.

Svag udvikling efter pandemien
Hvis man købte en ejerlejlighed i Lyngby-Taarbæk i efteråret 2019, naturligvis uvidende om hvad, der var på vej af pandemier og krige, ville man i dag gennemsnitligt kunne sælge sin bolig for 18,1 pct. mere, end man købte den for.
Men det er blot et par procentpoint mere end inflationen i den mellemliggende periode. Målt i faste priser er værdierne stort set uændrede over de seks år.

Det skyldes endda kun prisstigninger i corona-årene, hvor alle typer af boliginvesteringer boomede. Derefter fulgte en brat nedtur for boligpriserne i Lyngby-Taarbæk, og i det allerseneste år har der kun været en meget moderat prisstigning.

Spænd er vokset
Tallene fremgår af tabellerne, hvor EJENDOMME har regnet på væksten i kvadratmeterpriserne for ejerlejligheder. Vi har taget udgangspunkt i tre fikspunkter i de seneste meget begivenhedsrige år:

For det første coronaen – her er væksten beregnet siden tredje kvartal 2019. For det andet inflation og rentestigninger – her er væksten beregnet siden andet kvartal 2021. Og endelig de nye boligskatter, der trådte i kraft på årsskiftet til 2024, og som groft sagt ramte hårdest der, hvor flest helst vil bo. Her er væksten beregnet siden fjerde kvartal 2023.

Som det fremgår, er billedet for de fleste forstadskommuner, at der over hele perioden siden før coronaen måske nok har været værdistigninger på 15-20 pct., så realværdierne er stort set uændrede. Men der er langt op til prisstigningerne på over 40 pct. i både København og på Frederiksberg, og det er også kendetegnende, at det især er i de allerseneste år, at dette spænd er vokset.

Hvis det bliver indsnævret igen, fordi flere accepterer en mindre central bolig, vil det tage noget af presset af ejerboligmarkederne i København og på Frederiksberg. Dermed vil der også alt andet lige være mindre opdrift i markederne for boligudlejningsejendomme i de samme kommuner.

Variation mellem kommunerne
Tabellerne omfatter alle kommuner i Danmark, hvor der har været tilstrækkeligt mange handler med ejerlejligheder til, at Finans Danmark har fundet det forsvarligt at beregne gennemsnitlige kvadratmeterpriser.

Tilfældige statistiske udsving kan dog stadig have betydelig indflydelse på tallene, specielt i de kommuner, hvor der er færrest ejerlejligheder. Også nybyggeri spiller ind, når man sammenligner priser over flere år. En prisstigning kan f.eks. skyldes, at der er kommet nye og dyrere lejligheder ind i mikset.

Alligevel er det tydeligt, at ejerlejlighedsmarkederne har udviklet sig vidt forskelligt i de seneste turbulente år. Det er også tydeligt, at kommer man ud i landet, er der andre parametre i spil end blot byernes størrelse. Mens Aarhus, Aalborg, Esbjerg og Kolding ligger lavt på listen, har der således været gode tider for sælgere af ejerligheder i f.eks. Sønderborg og Tønder i Sønderjylland og i Jammerbugt i Nordjylland.

Kilde: Egne beregninger på tal fra Finans Danmark