Stemningen i dansk erhvervsliv har taget en markant negativ vending over det seneste år. Samtidig viser forbrugerne stigende bekymring. Men i ejendomsbranchen blomstrer optimismen, viser et forventningsindeks – selv om ejendomsselskabernes kunder jo netop er virksomheder og forbrugere.
De danske ejendomsinvestorer er i et nærmest surrealistisk godt humør. Det fremgår af det nye tillidsindeks for tredje kvartal fra RED Cushman & Wakefield, offentliggjort midt i oktober.
Fulde 72 pct. af respondenterne i undersøgelsen forventer, at værdien af deres porteføljer vil stige i de kommende seks måneder – op fra 51 pct. for et år siden og blot 31 pct. for halvandet år siden.
Det er boligejendommene, der trækker op. Her forventer man et højere prisniveau, regnet i forhold til driftsoverskuddene på ejendommene, og samtidig er der stor tillid til, at disse driftsoverskud også vil stige, fordi det vil være muligt at hæve huslejerne. De højere huslejer er ikke bare et københavnerfænomen. Det findes i mindre omfang, men stadig meget tydeligt, også i Aarhus.
Også fremgang i provinsen
I de øvrige byer er situationen anderledes. I nogle byer kan det være svært at finde lejere, og det presser huslejerne nedad. Men den gruppe, der forventer faldende huslejer i andre byer end København og Aarhus, er skrumpet ind til nogle få pct., mod 25 pct. så sent som i første kvartal 2024. Over samme periode er den andel, der forventer stigende huslejer, vokset fra 12 pct. til 22 pct.
Forventninger til en – for udlejerne – gunstig udvikling i huslejen er velbegrundet, da nybyggeriet de seneste år har været lavt, mens fortsat indvandring samt urbanisering har fået behovet til stige. Forholdet mellem udbud og efterspørgsel er rykket.
Også forventningen om lavere afkastkrav (og altså højere værdiansættelse i forhold til driftsoverskud) er velbegrundet, da lavere afkastkrav alt andet lige vil følge fald i den lange rente. Netop sådan et rentefald har man set i år.
Bekymrede virksomheder
Imidlertid skal en højere indtjening hos ejendomsselskaberne i sidste ende betales af fremgang i resten af erhvervslivet. Og her ser man meget mindre lyst på tilværelsen, fremgår det af tillidsindikatorerne fra Danmarks Statistik.
Forbrugertilliden har gennem 2025 fået et lille nøk nedad. Ikke noget dramatisk, men et fald ikke desto mindre.
Meget dårligere ser det ud, når udkigsposten er en virksomhed. Indtil for et års tid siden så dansk erhvervsliv væsentligt mere fremgangsrigt ud end nabolandenes erhvervsliv. Det er siden vendt på hovedet. Mens det såkaldte PMI-indeks for erhvervstilliden i Euroland i sidste uge viste en overraskende stor stigning, er det tilsvarende danske indeks siden juli sidste år faldet til langt under den neutrale værdi. Tilbagegangen er formentligt primært trukket af de problemer, som især Novo Nordisk, men også Ørsted, er løbet ind i. Men hvis det spreder sig, kan virksomhederne begynde at skære ned, hvilket i så fald vil betyde mindre behov for erhvervslokaler og færre ansatte, der kan betale de høje huslejer i moderne boliger.
Den vigtige beskæftigelse
Spændet mellem forventningerne i ejendomsbranchen og i resten af erhvervslivet kan dog forklares af, at der endnu ikke er noget synligt problem med den parameter, som især har betydning for udlejerne, anfører Lior Koren, partner og head of capital markets i RED Cushman & Wakefield.
”Det, som er enormt styrende i Danmark, er beskæftigelsen. Så længe folk får deres løn, kan de betale deres lån eller deres husleje,” siger han.
Beskæftigelsen i Danmark er gennem de seneste år tikket op med nogle tusinde om måneden, uanset de mange rystelser den globale økonomi har været udsat for. Det skaber en tryghed, som er guld værd for ejendomsbranchen.
”Det er som om, folk stadig ikke er nervøse for at miste deres arbejde. Nervøsiteten vil nok først for alvor opstå, hvis man ser fyringer over en bred kam,” siger Lior Koren.
Inflation eller ej
Trygheden fremgår måske også af forbrugertillidsindikatoren, når man går ned i detaljerne bag beregningen af den.
Samlet set har indikatoren som nævnt vist en faldende tendens gennem 2025. Men det er næsten alene drevet af, forbrugerne er blevet meget mere negative om inflationen. De fleste åndede lettet op, efter at prisudviklingen faldt til ro oven på den store runde af inflation i 2021-2022. Men nu er bekymringen vendt tilbage. Mange fornemmer, at deres købekraft er blevet udhulet.
Men en ting er fornemmelse, noget andet realiteter.
Over det seneste år har man se de meget omtalte prisstigninger på fødevarer, og det går hårdt ud over dem, der har små indkomster, og som bruger en stor del af denne indkomst på fødevarer, uden rigtigt at kunne gøre noget ved det.
Stabilt grundlag
Måske er der også mange med en middel eller høj indkomst, der tror, at deres kølekraft er udhulet, fordi fødevarepriserne har fyldt så meget i medierne og på Christiansborg. Men faktum er, at disse indkomstgrupper kun har tabt en antydning mere købekraft end i et normalt år, eftersom der er flere varegrupper, hvor priserne har haft pilen nedad. Det gælder f.eks. beklædningsgenstande.
Og da folk med middel eller høj indkomst udgør langt den største del af lejerne i private lejeboliger, møder udlejerne kun sjældent dem, der sammenlagt har problemer med den seneste tids udvikling i forbrugerpriserne.
Således ser grundlaget for de gode tider hos udlejerne ganske rigtigt godt ud for udlejerne i de kommende år.
Og lige nu vurderer Lior Koren, at investorerne er så trygge, at de så småt er begyndt at rette blikket mod de egentlige erhvervssegmenter – kontor, logistik og butikker – som ellers ligger lidt stille.
Vurderingen er baseret på indberetninger fra RED’s internationale partnere i Cushman & Wakefield, der taler med nogle af de helt store investorer om, hvor de planlægger at placere deres investeringer i den kommende tid.
