En ejendomsinvestering er kompleks og at styre driften optimalt på alle parametre i en ejendom er noget, de færreste tillægger betydning. Asset management, eller ejendomsdrift, er intet mindre end kernen i en ejendomsinvestering, når vi taler boligudlejningsejendomme, fordi professionel og optimal drift af en investeringsejendom sikrer, at ejendommen ikke forringes, men i stedet vedligeholdes – til gavn for både investorer og lejere.
Komplet investeringsforvaltning bør være en del af pakken, når du investerer i en ejendom gennem en professionel ejendomsudbyder, og forvaltningen er et af de mest essentielle parametre i en succesfuld ejendomsinvestering. Forvaltning er at passe på ejendommen og sikre værdien af samme ved at forvalteren sætter sig i investors sko og agerer professionelt i dennes interesse. Gør man dette med succes, giver det både tilfredse lejere og er samtidig med til at sikre, at man får den bedste pris på ejendommen, når den skal sælges.
Derfor er det yderst vigtigt, at du som investor er opmærksom på, at de ejendomme, du investerer i, forvaltes professionelt. For eksempel bør forvalteren have viden om alt fra brandtekniske anlæg og VVS til ventilationsanlæg og brug af solceller samt et indgående kendskab til forskellige aggregater. Men også viden om lejefastsættelse og hvordan man får tilfredse lejere, er en del af forvalterens opgaver. Har man ikke den fornødne viden, opdager man heller ikke fejlene. Drift favner bredt, og spørger du mig, bør man som asset manager kende hver en skrue på de ejendomme, man har under forvaltning. Løbende servicetjek, fingeren på pulsen og øje for detaljer er afgørende elementer, som er med til at sikre det fulde udbytte, og det er noget, som skal prioriteres. En ejendom skal passes og plejes med stor detaljeringsgrad.
Her kan forvalteren gøre en betydelig forskel
Den 1. juli 2020 trådte ændringer i boligreguleringsloven i kraft. Som forvalter eller ejendomsindehaver med ejendomme i regulerede kommuner, er der flere nye forhold, man skal være opmærksom på, hvis man f.eks. fortsat ønsker at lave gennemgribende forbedringer (§ 5, stk. 2-lejemål) af lejemål for at opregulere lejen ved istandsættelse af opsagte boliglejemål.
Lad mig tage et eksempel – nemlig energimærket. Energimærket skal enten være forbedret mindst to niveauer fra loven trådte i kraft eller være minimum C. Der er mange forskellige tiltag, man kan igangsætte for at forbedre ejendommens energimærke. Udskiftning af vinduer, facadeisolering, isolering af hulrum i tagkonstruktionen, forbedringer af ejendommens varme-flow, taget og meget mere. Det vil medføre mulighed for at højne lejeindtægterne og forbedre ejendommen helt overordnet. Et andet godt eksempel på, hvornår en aktiv forvaltning af driften får en væsentlig og meget konkret økonomisk betydning for investorer, er, når vi taler elforbrug på fællesarealer i udlejningsejendomme, hvor lyset enten kan brænde konstant eller være sensordreven.
I en verden, hvor der er stor fokus på bæredygtighed, og hvor elpriserne skyder i vejret, er det svært at forestille sig en ejendom med +100 studieboliger, hvor lyset brænder konstant i fælleskøkken, opgang, kælder og på øvrige fællesarealer, men ikke desto mindre findes den type ejendomme. Der går mange kWh på den konto, som forholdsvis nemt kan spares med en sensordreven løsning, og det store elforbrug er både unødvendigt for pengepungen, dårligt for miljøet og til gene for ejendommens naboer.
Dansk Energi estimerer, at priserne i første kvartal af 2022 vil ligge 148% over tilsvarende periode i 2021. Derfor gør vi alle klogt i at tænke vores rutiner igennem en ekstra gang. Elpriser afspejler udbud og efterspørgsel og er dyrest i de tidsrum, hvor flest benytter sig af det. Derfor er det ikke nødvendigvis i de sene nattetimer, der er størst besparelser at hente ved at skifte til sensordrevne lysløsninger, men ikke desto mindre hænger udgifter direkte sammen med investors afkast i sidste ende.
Et andet af mine favoriteksempler, når det kommer til driftsoptimering, vedrører afkøling. Også her kan et lille tiltag fra forvalters side have stor (økonomisk) effekt. Fjernvarmeværkerne kan have afkølingskrav for returvarmen, og overholdes disse ikke, modtager man en straf/afkølingsmerudgift. Modsat modtager man en bonus, hvis man har ”god” afkøling. Det kan f.eks. ske ved montering af et styringspanel, der temperaturregulerer fjernvarmen i ejendommen, som også giver mulighed for at følge med i op- og nedreguleringer. En dygtig forvalter kaster løbende et kritisk blik på muligheder for optimering af driften og henter alle de besparelser, der er at hente, så du som passiv investor trygt kan læne dig tilbage i vished om, at din investering er i trygge og kompetente hænder.
