På ret kort tid er både rente og inflation steget mærkbart. Det presser mange typer af investering, men den stigende inflation kan gavne langsigtede investeringer i erhvervsejendomme.
På få måneder er såvel stigende rente som øget inflation blevet faktorer, som alle investorer må forholde sig til. De fleste former for investering bliver påvirket negativt af de to faktorer: Den stigende rente rammer fx aktier, fordi virksomheder skal betale mere for deres lån til eksempelvis maskiner, og den øgede inflation udhuler værdien af mange investeringer, særligt obligationer. Men for investeringer i erhvervsejendomme kan det samlede billede blive positivt på længere sigt. Og investeringer i fast ejendom bør altid vurderes på langt sigt.
Den højere rente gør selvfølgelig indhug i afkastet, fordi lån til realkredit og eventuelle banklån bliver dyrere. Ved nye projekter rammer den højere rente normalt med det samme, mens eksisterende projekter typisk har lån med en vis varighed, så den øgede rente først påvirker en ejendomsinvestering, når lånene skal fornys. Undervejs er der afdraget på gælden, så den nye, højere rente ikke slår fuldt igennem.
Inflation øger lejeindtægter
Til gengæld vil stigende inflation normalt være en fordel for investorer i erhvervsejendomme. Årsagen er, at lejeindtægterne stort set altid er koblet til forbrugerpriserne. Så når priserne stiger, forøges indtægterne fra en erhvervsejendom. Med den øgede inflation stiger også nogle af driftsudgifterne, fx til at vedligeholde ejendommen, men da lejeindtægterne altid er meget større end driftsudgifterne, har det ikke den store betydning for investorernes samlede regnestykke.
Udsigt til samlet gevinst
Det interessante er så, hvordan det samlede regnestykke bliver, eller hvilken effekt som er størst: Merudgifterne til øget rente eller merindtægterne fra øget inflation? Det konkrete svar afhænger naturligvis af forholdene og forudsætningerne ved det enkelte projekt og den enkelte ejendom. Men med de tal, vi kender i skrivende stund, er vores bud på et kort og meget generelt svar: De første år er den samlede effekt negativ, men derefter vender det, så den samlede, langsigtede effekt for investor bliver positiv.
I Blue Capital har vi siden 2010 udbudt 82 projekter med erhvervsejendomme for næsten 3 mia. kr., typisk med detailhandel eller spisesteder. Vi følger nøje alle relevante nøgletal og justerer løbende budgetterne for alle ejendomme – altid til den forsigtige side set med investors øjne. Indtil for nylig har vi budgetteret med 1 procent i inflation (forbrugerpriser) og en realkreditrente for 5-årige lån på 1,95-2,20 procent inklusive bidrag.
Med et justeret budget med 2,5 procent i inflation og en rente på 3,7 procent inklusive bidrag bliver forrentningen af den investerede kapital lavere de første år sammenlignet med det tidligere budgetscenario. Men – som det fremgår af grafen – vinder investor fra år 8 og frem, fordi den årlige effekt bliver positiv. Og efter 15 år er den sammenlagte eller akkumulerede forrentning for investor højere. Investorerne vil altså have tjent flere penge med højere rente og højere inflation. I øjeblikket er inflationen endda højere end de forudsatte 2,5 procent, og så vil den positive effekt for investor naturligvis blive større.
Dobbelt gevinst
Sagt med lidt andre ord: Investorer, som i dag skyder penge i erhvervsejendomme, må de første år nøjes med en lidt lavere forrentning end hidtil – til gengæld får de på lidt længere sigt samlet en større forrentning.I Blue Capital anvender vi 5-årige realkreditlån, som traditionelt har sikret en god balance mellem en ret lav rente og sikkerhed for finansieringen et pænt stykke ud i fremtiden. Det betyder, at investorer i eksisterende projekter nærmest får dobbelt gevinst: Den tidligere lave rente er låst fast nogle år endnu, mens de højere lejeindtægter, udløst af den stigende inflation, ganske snart begynder at tikke ind.
HØJERE INFLATION GIVER ØGET FORRENTNING PÅ ERHVERVSEJENDOMME
Med øget inflation og øget rente bliver forrentningen til investor lavere de første år, men fra år 8 og fremover får investor højere forrentning.
