Ved køb af en ejendom med et eller flere eksisterende erhvervslejemål er det vigtigt at være særligt opmærksom på lejekontraktens vilkår. Særligt vilkår om lejens fastsættelse og regulering kan have betydning for købers formål med transaktionen.
Ved komplekse ejendomstransaktioner, hvor køber ønsker at erhverve en ejendom med eksisterende erhvervslejemål, er det i forbindelse med due diligence-undersøgelsen vigtigt at undersøge erhvervslejekontraktens vilkår. I denne uge sætter vi fokus på køb af ejendomme med erhvervslejemål med det formål at fortsætte driften af ejendommen.
Hvilke vilkår i lejekontrakten bør køber være særligt opmærksom på?
Ved køb af ejendomme med erhvervslejemål vil køber indtræde som ny udlejer i stedet for sælger. Ved undersøgelse af erhvervslejekontrakter bør købers advokat derfor have særlig fokus på vilkår om bl.a. uopsigelighed og lejeregulering. Ønsker køber at overtage driften af en ejendom med henblik på at opnå et løbende afkast, er vilkår om uopsigelighed ikke nødvendigvis problematisk for køber. I stedet kan lejens fastsættelse og regulering have en central betydning for købers forretningsplan.
Sædvanligvis vil køber opleve, at lejer og udlejer selv har fastsat lejen og reguleringen heraf i erhvervslejekontrakten. Der vil ofte være aftalt en periode, hvor ingen af parterne kan kræve lejen reguleret. Køber bør under due diligence-undersøgelsen være særligt opmærksom på, hvordan parterne har fastsat lejeniveauet og reguleringen heraf, herunder om det er muligt at forhøje lejen, hvis den forekommer lav. Hvis det ikke er muligt at forhøje en lavt fastsat leje, kan det være problematisk for købers forretningsplan.
Intet aftalt om lejens regulering
Har udlejer og lejer ikke aftalt, hvordan lejen skal reguleres, bliver lejeforholdet grebet af erhvervslejelovens § 13, der angår lejeregulering. Bestemmelsens anvendelse kan have både positive eller negative konsekvenser for købers formål med transaktionen, hvorfor det i en due diligence-undersøgelse altid er relevant at undersøge, om parterne har valgt at fravige § 13.
Erhvervslejelovens regulering af markedslejen
Erhvervslejelovens § 13 giver begge parter i lejeforholdet ret til at forlange, at lejen reguleres til markedslejen, hvis den gældende leje er væsentligt lavere eller højere end markedslejen. Dermed er bestemmelsens virkning todelt, idet den kan medføre, at køber enten kan hæve lejen og derved opnå et større afkast på sin investering, eller at lejer kan få lejen nedsat med tilsvarende nedsættelse af købers afkast.
Hvad forstås ved markedsleje?
Ved markedslejen forstås den leje som en kyndig lejer og udlejer på varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål. En køber, der ønsker at undersøge, om der er mulighed for at få opreguleret lejen i et erhvervslejemål, kan med fordel få foretaget vurdering herom af en skønsmand. I den forbindelse tages der udgangspunkt i en række forhold, herunder lejekontraktens aftalevilkår, lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, vedligeholdelsesstand mv. Markedslejen for to ensartede lejemål er dermed ikke nødvendigvis sammenlignelig, hvis lejekontraktens vilkår for det ene lejemål er væsentligt mere gunstige for lejer.
Væsentlighed
Det er i dansk retspraksis blevet fastlagt, at den gældende leje skal ligge ca. 15 % lavere eller højere end markedslejen, før lejer eller udlejer kan forlange lejen reguleret efter § 13. Køber bør i samme forbindelse overveje, om det kan betale sig at indlede en eventuel retlig tvist om lejefastsættelsen, hvis differencen mellem den gældende leje og markedslejen ikke er væsentlig.
