Ejendomsadvokaten: Kommuners krav om private sikringsrum

Som en konsekvens af krigen i Ukraine har beskyttelsesrum fået fornyet opmærksomhed hos kommunerne. Vi ser, at ejere af større ejendomme i øjeblikket skal bekræfte antallet af sikringsrum i deres ejendom til kommunen, hvilket rejser spørgsmålet om, hvordan udlejere generelt skal forholde sig til håndteringen af sikringsrum.

Kommunal regulering
Kravet om opførelse af sikringsrum har ikke fået megen opmærksomhed siden man overførte administrationen af regler om beskyttelsesrum fra staten til kommunerne ved beskyttelsesrumsloven af 1992. I mange tilfælde anvendes sikringsrum til helt andre formål, eller også er der slet ikke klarhed over, hvor sikringsrummene reelt er. I denne artikel vil vi derfor belyse ejendomsejeres retsstilling, når kommunerne begynder at interessere sig for ejendommens sikringsrum i tilfælde, hvor sikringsrummet er en del af et erhvervslejeforhold. 

Ejendomsejerens retsstilling overfor kommunen
I 1992 gav man kommunerne mulighed for at påbyde, at der opføres sikringsrum i nybyggeri som betingelse i byggetilladelsen. Sikringsrummet må anvendes til andre formål, hvis anvendelsen ikke forringer rummets brugbarhed som sikringsrum, men rummet skal kunne klargøres med et varsel fastsat af forsvarsministeren. Når ejeren af en ejendom, hvor der er udstedt påbud om etablering af sikringsrum, bedes oplyse antallet af pladser i sikringsrum i henhold til det påbudte, er der naturligvis en pligt hertil. 

Såfremt ejeren ikke har kendskab til et sikringsrum på ejendommen, skal det først og fremmest identificeres. Kan disse ikke identificeres, vil ejeren af ejendommen ikke kunne dokumentere at have etableret sikringsrummene og risikerer derfor en bødestraf. Såfremt et sikringsrum slet ikke er opført i ejendommen, kan ejeren ligeledes blive tildelt bødestraf og har pligt til at etablere sikringsrummet. Hvis rummet bruges til et andet formål, skal det sikres, at anvendelsen ikke har forringet rummets brugbarhed som beskyttelsesrum. Er brugbarheden som sikringsrum forringet, skal det udbedres. 

Udlejerens retsstilling overfor erhvervslejere af sikringsrum
Er sikringsrummet udlejet som kælderrum, og vil en ombygning være påkrævet for at leve op til kravene til sikringsrums indretning, rejser det bl.a. spørgsmålet, om udlejer kan opsige lejemålet vedrørende kælderrummet.

Efter erhvervslejelovens § 61, stk. 1, nr. 2 har udlejer ret til at opsige lejeforhold om bl.a. kælderrum, såfremt lejeforholdet alene angår kælderrummet. Udfordringen ved denne bestemmelse er imidlertid, at enkeltdele af lejemål ikke kan opsiges særskilt, medmindre der er indgået aftale om dette i lejekontrakten. I mange erhvervslejeforhold vil et kælderrum blot være en del af den samlede enhed, der lejes, hvor fx kontorbygninger også kan være omfattet, og udlejer er derfor henvist til at opsige hele lejeforholdet efter enten erhvervslejelovens § 61, stk. 2, nr. 2 om nedrivning og ombygning eller nr. 4 om andre vægtige grunde. 

Spørgsmålet er, om den nuværende situation kan begrunde såkaldte force majeure-betragtninger, som tillader udlejer at opsige dele af lejeforholdet, eller om udlejer er nødsaget til enten at opsige hele lejeforholdet eller indgå en særskilt aftale med lejer om, at det alene er kælderarealet, der skal opsiges. 

Hvilke krav kan udlejer forvente?
Når udlejer har opsagt et lejeforhold vedrørende et sikringsrum, har lejer som udgangspunkt krav på erstatning. Dette udgangspunkt kan dog fraviges ved aftale, medmindre der er tale om et erhvervsbeskyttet lejemål. For fremadrettet at undgå lejeretlige problemer med sikringsrum anbefales det, at det reguleres i lejekontrakterne med erhvervslejerne, at udlejer under nærmere betingelser har ret til at delopsige kælderrum mv., der skal kunne fungere som sikringsrum.