I både bolig- og erhvervslejeforhold er det ofte aftalt, at udlejer er berettiget til at regulere lejen årligt efter udviklingen i netto-prisindekset. Det sker dog i praksis, at udlejer glemmer eller undlader at regulere lejen i henhold til den aftalte regulerings-klausul. Spørgsmålet er herefter, om og under hvilke betingelser udlejer har ret til at regulere lejen fremadrettet og/eller regulere lejen med tilbagevirkende kraft og dermed undgå at gå glip af ikke tidligere-opkrævede reguleringer. Det ser vi nærmere på i denne klumme.
Er udlejer berettiget til at regulere lejen med tilbagevirkende kraft?
Hvis udlejer har undladt eller ved en fejl har glemt at regulere lejen i overensstemmelse med den aftalte reguleringsklausul, er udgangspunktet i den juridiske litteratur, at udlejer er berettiget til at regulere lejen med tilbagevirkende kraft overfor lejer. Kravet på efterbetaling kan dog være bortfaldet som følge af almindelig forældelse eller som følge af passivitet fra udlejers side. Forældelsesfristen for de løbende ydelser er tre år, og udlejer kan derfor under alle omstændigheder maksimalt kræve efterregulering for de seneste tre års glemte/forsømte reguleringer.
Derudover kan udlejer have mistet retten til at regulere lejen med tilbagevirkende kraft ud fra en passivitetsbetragtning, herunder hvis lejer har haft en berettiget forventning om, at den aftalte leje/regulering ikke ville blive opkrævet.
Retspraksis opstiller tre overordnede forhold, der har en væsentlig betydning for vurderingen af, hvorvidt et efterbetalingskrav er bortfaldet eller ej:
- For det første har det betydning, om lejer har været bekendt med og dermed i ond tro om den manglende regulering. Hvis lejer har været i ond tro om den manglende regulering, antages det, at udlejer er berettiget til efterbetaling.
- For det andet har det tidsmæssige aspekt en betydning. Et efterbetalingskrav kan således bortfalde ud fra det syns-punkt, at det er rimeligt under hensyn til tiden, der er gået, at lejer har indrettet sig efter, at den aftalte lejeforhøjelse ikke ville blive opkrævet.
- For det tredje har det betydning for vurderingen, hvem der er den nærmeste til at bære risikoen for den manglende regulering. Der kan ikke opstilles nogen generelle retningslinjer for, hvem der er nærmest til at bære risikoen for den manglende regulering, idet vurderingen må bero på de konkrete omstændigheder i den konkrete sag. Det må dog formentligt tillægges en vis betydning, at det er udlejer, der sædvanligvis har initiativpligten til at meddele den aftalte lejeregulering til lejer.
Er udlejer berettiget til at kræve lejeregulering for fremtiden?
Uanset om udlejer har mistet retten til at kræve efterbetaling, betyder det ikke, at udlejer samtidigt har fortabt retten til at regulere lejen fremadrettet. Retten til dette hverken forældes særskilt eller afskæres ved passivitet.
En udlejer vil alene være afskåret fra at regulere lejen efter den aftalte reguleringsklausul for fremtiden, hvis lejer har haft en berettiget forventning om, at udlejer helt har opgivet sin ret til at kræve lejeregulering. Der må formentligt kræves en relativ klar tilkendegivelse herom fra udlejers side. Det er derfor meget sjældent, at en glemt regulering indebærer, at udlejer helt har frafaldet retten til at kræve regulering.
Når den glemte lejeregulering genoptages, skal der som udgangspunkt fremadrettet ske regulering, som om der løbende var sket regulering.
Det betyder, at hvis udlejer eksempelvis har glemt at regulere lejen efter nettoprisindekset i perioden 2020-2024, så vil en genoptagelse i 2024 skulle tage udgangspunkt i ændringen fra nettoprisindekset fra 2020-2024 og ikke fra 2023-2024.
Er der ikke reguleret i en længere periode, og skal reguleringen genoptages, må dette tillige formentlig kræve, at udlejer sender påkrav eller meddelelse herom til lejer.
