I denne artikel ser vi nærmere på, hvad fremleje af erhvervslejemål indebærer i en juridisk sammenhæng, og hvad der erfaringsmæssigt er godt at have for øje, inden man indgår et fremlejeforhold.
Hvad er fremleje?
Fremleje opstår når en lejer (fremlejegiver) videreudlejer sit lejemål, helt eller delvist, til en tredjemand (fremlejetager) ved en fremlejekontrakt. Fremlejekontrakten er en separat aftale mellem fremlejegiver og fremlejetager, og kontrakten får ikke indflydelse på det oprindelige lejeforhold mellem udlejer og lejer, der som udgangspunkt fortsætter på uændrede vilkår. Fremlejetager kan ikke opnå bedre vilkår, end lejer har i det oprindelige lejeforhold, medmindre udlejer konkret accepterer dette. Fremlejegiver er frit stillet med hensyn til at fastsætte strengere krav i fremlejekontrakten og dermed indskrænke fremlejetagers rettigheder i forhold til den bagvedliggende lejekontrakt.
Fordele
Fremleje giver lejer fleksibilitet til at udleje hele eller dele af lejemålet, hvis lejer en dag ikke længere har behov for lejemålet, men ikke har mulighed for at opsige grundet en aftalt uopsigelighedsperiode. Såfremt lejer har ret til delvis fremleje, kan det give vedkommende mulighed for at fremleje ledige arealer i lejemålet, såfremt lejers eget arealbehov viser sig at være mindre end først antaget.
For en udlejer kan det, at give lejer fremlejeret, være netop dét, som skal til for at få en lejer til at påtage sig en (læng-ere) uopsigelighedsperiode. Dertil har udlejer – til forskel fra afståelsesretten, hvor lejer indsætter en ny lejer i sit sted – ved fremleje stadig den oprindelige lejer, som udlejeren kender.
Retten til fremleje
Erhvervslejeloven giver som udgangspunkt ikke lejer ret til at fremleje lejemålet, og retten hertil skal derfor specifikt aftales i lejekontrakten. Dette er forskelligt fra boliglejemål, hvor lejelovens udgangspunkt er, at et boliglejemål gerne må fremlejes.
Fremlejegiver bør derfor afdække om lejekontrakten giver adgang til fremleje (og på hvilke vilkår) forud for indgåelsen af fremlejekontrakten.
Fremlejetager bør i samme forbindelse anmode om at se den oprindelige lejekontrakt, da fremlejetager aldrig kan opnå bedre ret i lejemålet, end fremlejegiver har.
Opmærksomhedspunkter
Når man som udlejer skal formulere en eventuel fremlejeret i lejekontrakten, er det relevant at sikre en vis kontrol, og i den forbindelse eksempelvis betinge, at der alene fremlejes til samme formål og til en godkendt fremlejetager, som udlejer ikke har berettigede indsigelser overfor. Som dokumentation herfor bør udlejer have ret til at se en kopi af den indgåede fremlejekontrakt.
En lejer, som forhandler en fremlejeret, bør omvendt være opmærksom på, at der ikke opsættes for mange begrænsninger for udnyttelse af fremlejeretten.
Bestemmelser om at udlejer i en fremlejesituation kan kræve ændrede vilkår i lejeforholdet eller begrænsninger i fremlejetager kan eksempelvis medføre, at fremlejeretten viser sig slet ikke at kunne udnyttes.
Kontrakten bør formuleres klart, idet udlejer og lejer kan have meget forskellige interesser i et fremlejeforhold, herunder kan udlejer f.eks. have interesse i at udleje et andet lejemål i ejendommen til fremlejetager (i konkurrence med fremlejeforholdet) ligesom udlejer kan have en interesse i, at fremlejegiver ikke ”dumper” priserne til skade for lejeniveauet i ejendommen.
Udlejer kan desuden være underlagt branchebeskyttelsesklausuler i andre lejekontrakter, som kan forhindre fremleje til en bestemt branche.
Fremlejegiver bør også være bevidst om, at fremlejeforholdet er et selvstændigt lejeforhold, som omfattes af erhvervslejeloven. Fremlejegiver går fra den mere beskyttede rolle som lejer under Erhvervslejeloven til at blive udlejer, med de forpligtelser, som denne rolle indebærer i henhold til
Erhvervslejeloven, herunder de regler, som ikke kan fraviges ved aftale.
Fremleje af erhvervslejemål kan være en attraktiv løsning, der giver fleksibilitet og mulighed for at udnytte over-
skydende plads. Det kræver dog grundig overvejelse og klarhed omkring parternes rettigheder og forpligtelser.
