Når en ejendom skal overdrages, er det vigtigt for en potentiel køber at være opmærksom på eventuelle byrdefulde forhold i ejendomsdatarapporten, der kan være en udfordring for realiseringen af købers formål med transaktionen.
Vi har tidligere skrevet en artikel om due diligence-undersøgelser ved komplekse ejendomstransaktioner. Som led i en due diligence-undersøgelse bliver et væld af relevante dokumenter gennemgået. I denne artikel vil fokus være på ejendomsdatarapporten, der er et centralt dokument i en due diligence-undersøgelse.
En ejendomsdatarapport er en offentlig rapport, som indeholder en sammenfatning af oplysninger om ejendommen. Oplysningerne stammer dels fra offentlige registre, dels fra myndigheder, herunder kommuner, regioner og Skat. En række af oplysningerne i ejendomsdatarapporten er kun tilgængelige, hvis ejendomsejeren har givet sit samtykke. I praksis er et sådant samtykke sjældent problematisk at få, og det er typisk sælger eller sælgers advokat, som rekvirerer rapporten.
Fokus for en due diligence-undersøgelse af en ejendomsdatarapport afhænger navnlig af købers formål med transaktionen. En beskyttelseslinje vil eksempelvis være af stor relevans for en køber, som ønsker at opføre en bygning på ejendommen. Den samme beskyttelseslinje kan modsat være uden interesse, hvis køberen erhverver en ældre bygning og blot ønsker at videreføre den hidtidige anvendelse. Uanset formålet med transaktionen bør en køber dog altid sørge for at gennemgå ejendomsdatarapporten og eventuelle bilag hertil, da det ikke på forhånd kan udelukkes, at relevante forhold beskrives.
Eksempler på byrdefulde forhold i en ejendomsdatarapport
I det følgende beskrives derfor nogle eksempler på oplysninger belyst i ejendomsdatarapporten, som generelt kan være relevante for en potentiel køber af en fast ejendom. Et byrdefuldt forhold kan eksempelvis være igangværende huslejenævnssager. For disse sager er det vigtigt at afklare sagens genstand, herunder om der er klaget over lejeniveauet, uopsigelighed eller opsigelsesfrister, da udlejer, hvis denne taber sagen, kan være forpligtet til at give en lejenedsættelse og tilbagebetale en del af lejen. Afhængig af sagens genstand vil huslejenævnssager derfor som udgangspunkt være relevante for en potentiel køber, hvis køber efter erhvervelsen skal indtræde som udlejer i eksisterende lejeforhold.
Et andet byrdefuldt forhold kan være forfalden gæld til kommunen. En sådan forfalden gæld vil typisk være ubetalt ejendomsskat, men det er i alle tilfælde vigtigt at undersøge, hvad gælden består af. Det er derudover vigtigt, at eventuelle udeståender bliver berigtiget forud for overdragelsen.
Et tredje byrdefuldt forhold kan være oplysninger om jordforureningen på ejendommen. Såfremt ejendommen er forurenet og forureningskortlagt, kan det få betydning for en købers fremtidige anvendelse af ejendommen. Særligt hvis køber ønsker at udvikle ejendommen, kan forurening være relevant. Såfremt jorden er forurenet og kortlagt, gælder der nemlig særlige regler til behandling af jorden eller til ændringer i ejendommens arealanvendelse, eksempelvis til boliganvendelse. Det vil derfor være relevant at få belyst omfanget og betydningen af en eventuel forurening forud for transaktionen.
Ejendomsdatarapportens betydning for køber og sælger
En køber vil som nævnt ovenfor sjældent kunne fremsætte krav mod en sælger, hvis det forhold, som giver anledning til kravet, er beskrevet i ejendomsdatarapporten. Såfremt køber som led i due diligence-undersøgelsen finder forhold problematiske, er det derfor vigtigt, at disse forhold behandles i købsaftalen. Ved at behandle forholdene i købsaftalen, kan sælger forpligtes til at berigtige eventuelle problemer forud for overtagelsen.
