Heimstaden planlægger at sælge 3000 lejligheder som ejerboliger over de kommende år. Det skyldes bl.a., at boligkøbere vil betale relativt mere for boliger, der skal energirenoveres i fremtiden, end professionelle investorer vil. Det spiller dog også ind, at udviklingen i huslejen ikke har været så gunstig i Danmark, som den har i andre lande, set fra udlejernes side.
Når en professionel investor køber en ejendom, bliver der set nøje på hvilke energirenoveringer, der vil være nødvendige i de kommende år, og derudover hvilke renoveringer, der ikke er obligatoriske, men som alligevel kan svare sig. Det bliver regnet ind i købsprisen.
Købere af ejerboliger har tilsyneladende et mere tilbagelænet forhold til den slags. De betaler gerne en pris for boligen, som investoren ville anse som for høj.
Det er en del af baggrunden for, at det store, svenske ejendomsselskab Heimstaden for tiden er i gang med at sælge boliger i Danmark – styk for styk. Det foregår for øjeblikket i en takt på 50-60 boliger om måneden, fortæller Christian Fladeland, co-CEO og investeringsdirektør i Heimstaden, til EJENDOMME.
”Ud af vores knapt 21.000 boliger i Danmark har vi allokeret omkring 3000 til det, vi kalder vores privatiseringsportefølje, som vi som udgangspunkt påtænker at frasælge, når lejerne fraflytter,” siger han og tilføjer, at strategien er fleksibel forstået på den måde, at man kan holde op med at sælge som ejerboliger, hvis markedet skulle gøre det mindre attraktivt.
Altid en afvejning
Christian Fladeland deltog på Ejendom Danmarks konference EJENDOM2024 i sidste uge i en paneldebat med Nick Meldgaard fra NREP.
NREP er ikke nær så store som Heimstaden på boligfronten, men også dette selskab planlægger at sælge lejeboliger til brugerne. Det kan f.eks. være relevant i Ørestad, hvor der i nogle kvarterer bor rigtigt mange expats, der midlertidig er i Danmark for at arbejde.
Det kommer med den ulempe, at det er svært at få kvartererne til at blive levende. Folk bor der i kort tid ad gangen. Konvertering til ejerboliger er en måde at løse problemet på, fordi ejere har det med at blive boende i længere tid.
For Heimstaden er der dog tale om en mere simpel kalkule af, hvad der bedst kan betale sig, når man sælger ud fra sin portefølje.
”Det er noget, vi primært gør i hovedstadsområdet, hvor vi ser den største relative upside ved at lave ejerboligsalg, contra det vi kan få ved at fastholde ejendommen som udlejningsejendom. Det er altid en afvejning, hvad vi mener, vi kan få i afkast ved at leje ud til markedsleje, og hvad vi kan sælge til i indirekte afkastkrav i ejerboligmarkedet, for derefter at genplacere pengene i andre ejendomme,” siger Christian Fladeland.
Forskellig prissætning
Der er flere forhold, der kan gøre det attraktivt at konvertere lejeboliger til ejerboliger. Men et af dem handler altså om grøn omstilling.
Det er nemt at sige, at ejendomsselskaber skal renovere ejendomme op til en bestemt energistand.
I virkelighedens verden skal det finansieres på en måde, så der stadig er et afkast til investorerne, påpegede både Nick Meldgaard og Christian Fladeland under paneldebatten.
Selv om Heimstaden lige nu sælger mest i hovedstaden, er det faktisk ude i landet, at problemet med at finansiere energirenovering er størst.
Her er huslejen væsentligt lavere, mens energirenoveringerne i store træk koster det samme. Ude i landet er det omvendt også sværere at sælge ejerboliger. Men overalt i landet er der forskel på, hvordan investorer og boligkøbere prissætter fremtidige renoveringsbehov.
”Private boligkøbere kigger ikke i samme omfang som en professionel udlejer, der som vi har ganske store ambitioner for vores energiprofil, på behovet for investeringer. Hvis de gjorde det, så ville jeg have gættet på, at de ville betale mindre,” siger Christian Fladeland.
Lave huslejestigninger
En anden parameter er, at hvor en del boligsøgende måske nok synes, at huslejerne i det nye byggeri er kommet højt op, så opleves det anderledes i ejendomsselskaberne.
Heimstaden har ejendomme i adskillige europæiske lande, og som Christian Fladeland udtrykte det på EJENDOM2024: Operationelt har de danske ejendomme ikke performet nævneværdigt godt, i hvert fald ikke når det kommer til lejeniveauerne.
”Det var et provokerende statement, for lejeniveauerne er steget mange steder, og det kan være vanskeligt at finde betalbare boliger. Min pointe er blot, at det er ganske relativt. Alle vil gerne have lavere lejeniveauer, men hvis man ser på, de seneste tre-seks år, så er der færdiggjort meget nybyggeri, så det er ikke sådan, at markedslejerne er gået vældigt meget op, hvis man sammenligner med f.eks. Holland eller Storbritannien,” siger Christian Fladeland.
Han tilføjer, at også det midlertidige huslejeloft under perioden med høj inflation har betydning. Loftet tilsagde at, huslejen kun måtte stige 4 pct., selv om inflationen var oppe omkring 10 pct. Ved genudlejninger gør man rent bord, men markedsvilkårene har ifølge Christian Fladeland ikke været til, at det tabte fra inflationen er indhentet.
Han tror dog, at lejeniveauet vil blive løftet fremadrettet, især fordi der de seneste par år ikke er sat meget nybyggeri i gang. Det forskubber markedet til udlejernes fordel.
Samarbejde med boligkøbere
At konvertere lejeboliger til ejerboliger indebærer, at sælger skal samarbejde med den ejerforening, der opstår. Det er noget, der potentielt kan vare i lang tid, inden den sidste lejer er fraflyttet og alle lejligheder er solgt.
Men i Heistaden oplever man ikke dette som noget stort problem i praksis.
”Hvis vi kigger på de 3000 boliger, vi påtænker at sælge ved næste fraflytning, så findes omkring 1000 af dem allerede i det, vi kalder restejerlighedsejendomme, det vil sige hvor de tidligere ejere har frasolgt. Så vi er ganske vant til at drive ejerforeningsejendomme,” siger Christian Fladeland.
”Det er klart, at der er en anden type af drift på det, når du skal være aktiv i en ejerforening med private ejere. Men så længe det er relativt nyopførte ejendomme, hvor du ikke har meget store vedligeholdelsesbehov, og der ikke er store investeringsbehov, så synes vi, det er ganske uproblematisk. Det er marginalt dyrere, men det er noget, vi sætter af til og tager med i vores investeringsbeslutning,” slutter han.
