Næsten tre fjerdedele af de store investorer forventer, at de det næste halve år vil købe flere ejendomme, end de sælger. Det viser et survey fra RED Cushman & Wakefield. Det er især forventninger til en bundsolid efterspørgsel efter boliger, der overtrumfer den usikkerhed, der for tiden råder i verden.
Gennem et årti eller mere har man talt om, at vi lever i en tid med høj usikkerhed. De tektoniske plader under geopolitikken har længe været på kollisionskurs.
Ikke desto mindre er det som om usikkerheden bare stiger og stiger, og indtil nu har 2025 budt på en kaskade af dystre nyheder, der indikerer, at hele den internationale orden, som virksomheder og investorer har ageret i siden anden verdenskrig, kan være på vej til at bryde sammen.
Det danske ejendomsmarked, som vi kender det i dag, hører til det, som i høj grad er født ud af globaliseringen. Så man kunne godt tro, at truslen mod den liberale verdensorden ville bringe deres humør ned i kulkælderen.
Men det er langt fra tilfældet, viser et survey, som RED Cushman & Wakefield har gennemført, med 147 respondenter fra de helt store aktører på markedet. Tværtimod er optimismen udbredt.
Således er der 71 pct. af respondenterne, der forventer, at de vil øge deres ejendomsporteføljer over de næste seks måneder. Kun 6 pct. forventer, at det skal gå den modsatte vej. De tilsvarende tal fra samme survey for et år siden var 61 pct. og 9 pct., og det var i sig selv en solid fremgang fra medio 2023.
Øgede lejeindtægter
Når man vil øge porteføljen, er det naturligvis fordi man forventer at kunne lave gode afkast, og denne forventning gælder også de eksisterende porteføljer. Hele 68 pct. forventer, at deres porteføljer vil stige i værdi på et halvt års sigte. 31 pct. forventer uændrede værdier, mens blot en enkelt pct. forventer faldende værdier.
Dykker man endnu dybere ned i tallene, ser man, at det i høj grad er øgede lejeindtægter, der ventes at booste ejendomsværdierne. Dette er velbegrundet for så vidt, at de fleste af investorerne har mange boligudlejningsejendomme, og her står det til at blive sælgers – altså udlejers – marked, fordi tilflytningen til de store byer fortsætter, mens de senere års afdæmpede byggeaktivitet nu betyder, at der kommer færre nye boliger på markedet. Den vigtigste komponent i værdiansættelsen af ejendomme er dog fortsat investorernes afkastkrav. Her er der en bred konsensus om, at det nu er tilpasset til det nye renteregime efter inflationen for et par år siden. Med et rentefald på det seneste er der måske endda plads til, at afkastkravene kan falde lidt igen. Lavere afkastkrav betyder højere priser.
Netop udviklingen i afkastkravene er dog en drilsk komponent, fordi afkastkravene på langt sigt følger renterne, som det er vanskeligt at spå om.
Renterne har på det seneste haft pil nedad. Imidlertid er det, med udsigt til handelskrig og måske en yderligere forværring af den amerikanske budgetbalance, også nemt at forestille sig scenarier med stigende renter.
Forventning om rentefald
Men her kommer investorernes optimisme til udtryk igen. Langt størstedelen af dem forventer således bedre, eller som minimum uændrede, finansieringsvilkår. Renteudviklingen er det vigtigste for finansieringsvilkår, selv om også andre faktorer spiller ind.
Lior Koren, partner i RED Cushman & Wakefield, fremhæver, at investorerne finder støtte til deres synspunkt i bankernes renteprognoser.
”Bankerne er meget klare på, at der kommer rentefald, og at de kommer relativt hurtigt. Der er konsensus om, at ECB vil sænke sin rente i hvert fald to-tre gange mere,” siger Lior Koren.
Han oplyser, at RED i store træk deler investorernes optimisme. Han nævner, at ud over den næsten uundgåelige forskydning af forholdet mellem udbud og efterspørgsel i udlejernes favør, finder de tryghed i, at ejerboligmarkedet er så overraskende stærkt, som tilfældet er. Selv om markedet for ejerboliger og for boligudlejningsejendomme er vidt forskellige, er der et usynligt bånd mellem dem. Og lige nu er det det førstnævnte marked, der trækker det sidstnævnte opad.
Kilde: RED Cushman & Wakefield, Investor Confidence Index Q1 2025
