Givet en kontorejendom har en god placering, kan der være stor værdi i at løfte den fra middel til høj stand, viser beregninger på et stort datasæt fra Stockholm. Sammenhængen findes sandsynligvis også i danske kontormarkeder.
Ejendomsmæglernes bonmot om, at det handler om beliggenhed, beliggenhed og beliggenhed, gælder måske endnu mere for kontorer end for boliger. Mange virksomheder er helt afhængige af, at kontorerne ligger det rigtige sted i forhold til medarbejdere og kunder.
Men set fra udlejers side er det måske et andet forhold ved ejendommene, de skulle fokusere mere på: Deres tilstand. En ny analyse fra det globale mæglerfirma JLL, baseret på data fra Stockholm, viser således, at en række istandsættelser af kontorejendomme har tjent sig selv hjem på mindre end 12 år. Dette endda selv om der ret stor tomgang i Stockholm, så lejerne har mulighed for at finde noget andet, hvis de er utilfredse med huslejestigningen efter en renovering.
Og der er vel at mærke ikke tale om nedslidte ejendomme, der har fået den helt store tur for at genvinde en relevans for markedet. Den situation har JLL ikke undersøgt. Derimod er der tale om ejendomme i middel stand eller lidt under, altså ejendomme, som brugerne før oplevede som almindelige. De er heller ikke blevet løftet op til højeste stand, men blot op i nærheden af den.
Beliggenheden stadig vigtig
Konkret har JLL nærstuderet over 1600 nye lejekontrakter indgået i perioden 2020-2024. Her har man registreret den aktuelle husleje og huslejen før en renovering. Prisen for renoveringen er anslået ud fra kendte gennemsnitspriser for renovering. Analysen viser, at det langt fra er så rosenrødt, at renovering altid tjener sig hjem. God beliggenhed er stadig en afgørende betingelse, og selv om der, målt i procent, kan registreres store huslejestigninger i de mindst attraktive kvarterer i den svenske hovedstad, skal det ses i lyset af, at udgangspunktet var meget lavt.
I sådanne ejendomme, der ligger dårligt og er i dårlig stand, vil det typisk tage over 25 år at tjene en renovering hjem. Det er så lang tid, at man risikerer ikke at nå det, inden ejendommen skal renoveres igen, for at leve op til nye standarder i markedet. JLL foreslår, at ejerne i stedet undersøger, om der er alternative anvendelser, der giver et bedre afkast.
Men omvendt, for de velbeliggende ejendomme er afkastet ved renovering måske endnu bedre, end det umiddelbart fremstår. JLL fremhæver, at man har været konservative i regnemetoderne, og at der desuden er andre gevinster end blot det, at man kan hæve huslejen.
F.eks. vil driftsomkostningerne typisk falde, når man har renoveret en ejendom, og risikoen for tomgang bliver mindre. Samtidig vil det andet lige være muligt at sætte et lavere afkastkrav (og altså en højere pris) ved værdiansættelsen af ejendomme, fordi de fleste investorer i dag er villige til at betale en merpris for bæredygtighed i ejendommene.
Et uforløst potentiale
Et spørgsmål er naturligvis, i hvor høj grad erfaringer fra Stockholm kan oversættes til danske og københavnske vilkår. Også her har vi mere og mindre attraktive kvarterer, men tomgangen er generelt noget lavere. Kontormarkedet i København er generelt sluppet nådigt igennem de seneste års nedtur for de globale kontormarkeder.
Men Joseph Alberti, analysechef i EDC Erhverv Poul Erik Bech, som er dansk partner for JLL, mener, at analysens konklusioner også er relevante her.
”Som nævnt i rapporten, så er der stadig kun ganske få strategiske kontorrenoveringer i Stockholm i gang, hvilket også er tilfældet i København, hvor nybyg fylder mere. Derfor er der også et stort uforløst potentiale på det københavnske kontorejendomsmarked, hvor der er gode muligheder for at retrofitte forældede kontorejendomme og gøre dem til attraktive kvalitetslejemål,” siger han.
Det engelske begreb ”retrofit”, som JLL bruger, kan oversættes til at opgradere, modernisere eller tilpasse til nutidige vilkår.
”Der arbejdes med forskellige typer og omfang af retrofitting, men overordnet handler det om at renovere frem for at bygge nyt. Strategisk kontorrenovering er med til at forbedre driftseffektiviteten, reducere tomgang, styrke ESG-profilen og kan åbne adgang til grøn finansiering. Samtidig øges ejendommens gensalgsværdi og bliver mere attraktiv blandt lejerne, der er villige til at betale mere for lejemålet. Det kan være alt fra medium retrofitting med f.eks. nye vinduer eller dyb retrofitting, hvor hele ejendommens certificering bliver opgraderet, hvilket medfører endnu højere præmier,” siger Joseph Alberti.
