Mange steder i landet er man kommet bagud med boligbyggeriet. Det er ikke kun økonomisk vækst, der skaber behovet, men også demografiske ændringer. En analyse viser, at borgerne er indstillede på at betale betydeligt højere huslejer, hvis man bygger de rigtige boliger til dem.
”Der mangler boliger, som folk har råd til at betale.” Dette udsagn står nærmest tilbage som en given sandhed efter kommunalvalgkampen. I hvert fald var det budskabet fra talrige partier og håbefulde kandidater.
Men dem, som nu er valgt, og som tager over efter årsskiftet, skal måske gentænke, hvad der faktisk er behov for på boligområdet. Der er nemlig rigtigt mange borgere, for hvem prisen på boliger ikke er det afgørende problem. De har pengene til at betale en højere husleje – de kan bare ikke finde den bolig, de har brug for.
Det fremgår af den såkaldte Kommunerapport 2024 fra Exometric, der er en del af energi- og rådgivningskoncernen NRGi. Her har man spurgt 11.000 danskere, hvor de gerne vil bo, og hvad de er parat til at betale i husleje for den rette bolig. Svarene peger på, at huslejen potentielt kan stige ret dramatisk – mange steder med over 10 pct. i de to år fra ultimo 2024 til ultimo 2026.
Projektudviklingsdirektør Christian Høgsbro fra Kuben Management, som også er en del af NRGi, henfører udviklingen til den opbremsning i byggeriet, der skete efter rentestigninger og inflation i 2022.
”Det er en voldsom opbremsning, der har været, og alene det betyder, at vi har nogle fastlåste markeder rundt omkring. Så vores opfordring er, at man i de enkelte kommuner prøver at gøre sig klogere på de potentialer, der ligger, og får indfriet dem,” siger han.
Demografi skaber boligbehov
Igen med udgangspunkt i retorikken fra valgkampen kunne man godt tro, at det især er i storbyerne, at der er optræk til stigende huslejer. Undersøgelsen fra Exometric viser da også potentielle huslejestigninger på mellem 6 og 10 pct. i både København, Aarhus og Aalborg.
Men de helt store potentielle huslejestigninger på over 10 pct. finder man i kommuner spredt ud over landet, og hvor nogle af disse kommuner, som Kalundborg og Billund, har stærke erhvervsaktiviteter, er der også udkantskommuner som Guldborgsund, Langeland og Morsø iblandt dem.
Sagen er, at det ikke kun er økonomisk vækst, der rykker ved boligbehovet. Demografien gør det også, og den stigende andel af seniorer og pensionister betyder f.eks., at det er nogle andre boliger end hidtil, der er brug for.
Trods dette er det ikke sådan, at der automatisk er et behov for nye boliger i en given kommune. Derfor må både kommunerne, og de investorer som leder efter gode byggeprojekter, se sig godt for. Det er tydeligt illustreret af de to kommuner på Djursland:
Syddjurs Kommune er en af dem, hvor Exometric finder potentielle huslejestigninger på over 10 pct. Men i Norddjurs Kommune er det lige omvendt. Her er der tværtimod udsigt til, at huslejerne falder med over 6 pct.
Dyrere ejerlejligheder i København
For de investorer, der skal bygge i hovedstaden, har valgkampen budt på en ny udfordring: Regeringen har
annonceret, at den vil give kommunerne ret til at kræve, at en fjerdedel af nyopførte boliger skal være ejerboliger, og det er en mulighed, som sandsynligt vil blive brugt i Københavns Kommune.
Det er en udfordring, fordi det jo ikke er nok at kræve, at disse ejerboliger bliver bygget. Der skal også være nogle, der vil købe dem. Det har der ikke rigtigt været, siden salg af nyopførte ejerboliger blev pålagt moms i 2011.
Men det kan være, at det kan lade sig gøre alligevel. Selv om mange nok oplever, at ejerboligpriserne allerede er kommet højt op, ser Exometric et potentiale for yderligere prisstigninger på 20 pct. over de to år fra ultimo 2024 til ultimo 2025. I det vildeste scenarie vil prisstigningen endda være 32 pct. Der er dog også et scenarie, hvor prisstigningen kun vil være 8 pct.
Ejerboligpriserne er begrænset af finansiel regulering, der lægger et loft over, hvor meget den enkelte boligkøber må låne i forhold til sin indkomst. Men overfor EJENDOMME anfører Christian Høgsbro, at der kommer stadigt flere potentielle købere, der har en stærk økonomi.
Desuden vil udbuddet af ejerboliger fortsat være begrænset i de kommende år, og i hvert fald indtil videre er der også en god makroøkonomi, hvor folk har fået mere i lønningsposen, mens inflationen er faldet og renterne har stabiliseret sig.
